Egregio Avvocato, ho bisogno di un suo parere in merito a una questione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali calcolate in base ai millesimi sia per l'uso della piscina comune che per l'uso dei posti auto. In particolare, il mio quesito è: può il costruttore/proprietario delle unità immobiliari vuote e/o invendute sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali relative all'uso della piscina e dei posti auto? In attesa di Sue, porgo cordiali saluti.
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Il costruttore e proprietario di appartamenti vuoti e invenduti può sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali?
Il caso di cui mi riferisce è molto frequente; capita spesso - infatti - che dopo aver comprato casa l'acquirente si accorga che il costruttore e proprietario di appartamenti vuoti e invenduti non intende partecipare alle spese condominiali.
In linea di principio tale comportamento non è (o non sarebbe) consentito, in quanto con la vendite del primo appartamento cessa il regime di proprietà esclusiva e, ex lege, inizia il regime di proprietà condominiale, anche se il condominio non è stato ancora formalmente costituito (come ripetuto tante volte su questo BLOG, infatti, secondo la normativa del Codice Civile basta che in un singolo stabile vi siano due proprietari perchè sorga giuridicamente un condominio). Al regime di proprietà condominiale seguono poi tutti gli obblighi connessi tra cui, appunto, quello di concorrere alle spese in ragione dei millesimi di proprietà.
Secondo tale regola generale, il costruttore e proprietario di appartamenti vuoti e invenduti non può pertanto sottrarsi al pagamento delle spese condominiali.
Per superare tale ostacolo, però, molte volte nel contratto di vendita o nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore e allegato all'atto notarile viene inserita una clausola apposita, la quale prevede espressamente che il costruttore è esonerato dal pagamento di tutte o alcune spese condominiali.
Trattandosi di una clausola contrattuale espressamente accettata dalle parti, questa è perfettamente valida; il Codice Civile infatti prevede che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
In realtà la questione è meno semplice ed immediata di quanto potrebbe apparire, tant'è vero che è stata controversa fino a pochi mesi fa, con sentenze che asserivano la nullità di tale clausola ed altre che ne asserivano la validità; è intervenuta però infine la Cassazione, che con sentenza n. 16321/2016 ha ribadito la legittimità della clausola in esame.
Allo stato attuale, quindi, si può affermare che il costruttore e proprietario di appartamenti vuoti e invenduti può sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali, purchè tale clausola di esonero sia stata inserita nell'atto di acquisto degli appartamenti o nel regolamento di condominio allegato a tale atto e accettato al momento del rogito (o anche nel caso in cui tale clausola sia stata successivamente approvata all'unanimità dall'assemblea, circostanza peraltro francamente improbabile).
Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Milano; dal momento che in tale città (come anche a Roma e Napoli) ricevo personalmente i lettori del sito che ne facciano richiesta, se vuole sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio (basterà utilizzare il banner presente qui sotto "Clicca qui per trovare l'Avvocato più vicino").
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giovanni pisani (sabato, 08 aprile 2017 20:47)
Cosa succede se il costruttore non ha inserito la clausola nel regolamento di condominio? Nel parco dove abito io l'hanno fatta approvare durante una assemblea di condominio, ma io e un altro paio di condomini abbiamo votato contro, perchè non ci sembrava giusto che il costruttore fosse esentato da tutte le spese; la maggioranza però (tutti amici e teste di legno del costruttore) ha votato a favore, per cui la delibera è passata. E ora?
studiolegaledauria.net (sabato, 08 aprile 2017 20:54)
Il codice civile prevede che le spese condominiali in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, SALVO DIVERSA CONVENZIONE. Affinchè la convenzione sia valida, però, è necessario che TUTTI i condomini siano d'accordo, in quanto si tratta di rinunciare ad un diritto previsto dalla legge, accollandosi un onere maggiore di quello che sarebbe normalmente dovuto. Il costruttore e proprietario di appartamenti vuoti e invenduti può sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali solo se sia d'accordo pure chi, a causa di tale mancato pagamento, si ritrova a pagare quote maggiorate. In mancanza di tale assenso unanime, la delibera è nulla e può essere impugnata anche da un singolo condomino.
studiolegaledauria (sabato, 08 aprile 2017 20:55)
Avviso ai lettori.
Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.
Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").
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