L'amministratore del mio condominio è un ladro, non presenta bilancio ma ha la maggioranza in assemblea: come revocarlo?

L'amministratore del mio condominio è un ladro, non presenta bilancio ma ha la maggioranza in assemblea: come revocarlo?

Lei mi descrive una situazione da incubo, ma non tema: il rimedio c'è, e se vuole lo Studio Legale potrà essere al Suo fianco per farle ottenere la desiderata (e pienamente giustificata, da quel che mi riferisce) revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.

A tal proposito, prima di procedere all'esame analitico della questione, mi permetta di ricordare a Lei e a tutti i lettori del sito, che lo Studio opera a MILANO, ROMA, NAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

Ma veniamo alle risposte.

Tanto per cominciare, non è affatto vero che se un amministratore viene votato dalla maggioranza dei condomini sia perciò inamovibile. Anzi, è vero il contrario: il Codice Civile prevede diversi casi in cui l'Amministratore può essere rimosso dall'autorità giudiziaria anche su richiesta di un solo condomino.

La materia è sostanzialmente regolata dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile, a norma dei quali i casi espliciti di revoca giudiziale dell'amministratore sono i seguenti:

• Mancato rendiconto della gestione.

• Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.

• Ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore.

• Ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea negli altri casi previsti dalla legge.

• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi.

• Mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea.

• Gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore (in pratica: quando l'amministratore utilizza il proprio conto corrente personale per l'amministrazione del condominio).

• Gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio di altri condomini (in pratica: quando l'amministratore utilizza un solo conto corrente per l'amministrazione di diversi condominii).

• Aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio (in pratica, se l'amministratore - prima di aver recuperato la somma vantata - rinuncia ad una pignoramento immobiliare posto a tutela di un credito vantato dal condominio).

• Aver omesso di curare diligentemente l'azione e l'esecuzione coattiva nell'azione giudiziaria promossa per la riscossione delle somme dovute al condominio.

• Mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale.

• Mancata tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

• Mancata tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore.

• Mancata tenuta del registro di contabilità.

• Mancata fornitura al condomino che ne faccia richiesta di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali

• Mancata fornitura al condomino che ne faccia richiesta di attestazione relativa alle eventuali liti in corso.

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali.

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione del codice fiscale.

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione, se si tratta di società, della sede legale.

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione, se si tratta di società, della denominazione. 

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione del locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore, il registro di contabilità e il regolamento di condominio.

• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata, del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore, del registro di contabilità e del regolamento di condominio.

• Mancata comunicazione all'assemblea dell'avvenuta notificazione di un provvedimento dell'autorità amministrativa su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (risponde anche dei danni)

• Mancata comunicazione all'assemblea dell'avvenuta notificazione di un atto di convocazione in giudizio del condominio su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore  (risponde anche dei danni)

• Non va infine dimenticato che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Come si vede, qualora ci si trovi alla presenza di un amministratore condominiale disonesto o incapace, ce n'è in abbondanza per agire ed ottenere la revoca, anche se si è in minoranza (o addirittura se si è da soli).

L'amministratore però ha la maggioranza dei condomini che lo appoggia: e se l'assemblea lo nomina di nuovo?

Non può. Il Codice Civile prevede espressamente che in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Ma chi paga le spese legali?

Questo è stato un problema serio fino alla legge di riforma del condominio, in quanto - non di rado - i tribunali addossavano la spese legali a chi aveva proposto il ricorso, per cui si aveva la beffa di aver magari ottenuto la revoca dell'amministratore disonesto o incapace, ma di dover poi sostenere l'esborso necessario. 

L'attuale normativa, come visto, prevede che chi ha proposto l'azione di revoca possa rivalersi sul condominio (che trae beneficio da tale revoca), il quale a sua volta potrà rivalersi sull'amministratore revocato; ciò - almeno - nei casi in cui sia espressamente prevista la previa convocazione dell'assemblea per decidere sulla revoca dell'amministratore, anche se una lettura sistematica della norma induce a ritenere che ciò valga, in realtà, in tutti i casi. Ciò sembra confermato anche dalla recente Cass. 18487/2014 la quale, in un giudizio sottoposto a normativa precedente alla riforma, ha tuttavia voluto precisare quanto segue: 

• "La questione non soggiace alla disciplina del nuovo testo dell'art. 1129, comma 11° c.c., come sostituito dall'art. 9 della legge n. 220/12, in vigore dal 17.6.2013, il quale oltre a ribadire che in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, dispone, altresì, che in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell' amministratore revocato" (Cass. 18487/2014).

Qualunque interpretazione si voglia dare, resta comunque fisso l'ulteriore principio, sancito in maniera estremamente netta dalla medesima sentenza, secondo cui: "il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c." (Cass. 18487/2014); in altre parole, le spese saranno a carico di chi soccomba nella causa, perciò in caso di vittoria saranno a carico dell'amministratore revocato. 

Come si ricorre all'Autorità Giudiziria?

In attesa della prossima riforma (che dovrebbe attribuire la competenza ai Giudici di Pace), attualmente il ricorso va indirizzato al Tribunale, il quale deciderà in Camera di Consiglio. Tale particolare procedura ha fatto ritenere, per molti anni, che la presenza di un Avvocato, se pure altamente consigliata, non fosse però indispensabile, in quanto in tali tipi di procedimento la parte può stare in giudizio anche personalmente; la più recente giurisprudenza, tuttavia, ha precisato che la natura sostanzialmente contenziosa del procedimento di revoca rende obbligatoria la presenza del Legale.

Quanto costa?

Il costo delle pure spese amministrative, una volta tanto, è particolarmente contenuto; in pratica tra iscrizione a ruolo, bolli e notifiche non si arriva a duecento euro; a ciò ovviamente va aggiunto l'onorario per il Legale, che varierà in ragione della precisa situazione di fatto da affrontare e dello studio necessario per la redazione del ricorso.

A tal proposito, per coloro che volessero approfondire nel dettaglio, ricordo nuovamente che lo Studio opera a MILANO, ROMA, NAPOLI e sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo desideriate, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qui sotto ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").

 Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site