Il Tribunale di Milano, in una causa patrocinata da questo Studio Legale, con sentenza pubblicata oggi, si pone nella scia di alcune recenti decisioni del Tribunale di Roma (Sentenza n. 2384/2016, sempre con patrocinio di questo Studio, e 21287/2013), riaffermando che i contratti di locazione orali sono nulli, anche se registrati a norma del D.Lgs 23/2011 e del D.L. n. 47/2014 (normativa peraltro dichiarata incostituzionale: vedi qua e qua per approfondire). La registrazione del contratto orale, afferma il Tribunale ambrosiano, non ha alcun effetto sanante dal punto di vista civilistico e di conseguenza ci si troverà di fronte non a locazione ma ad occupazione senza titolo. Vittoria, quindi, allo Studio Legale Avv. Michele D'Auria; la proprietaria dell'immobile, nostra assistita, si è vista riconoscere il diritto alla restituzione dell'appartamento e al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo, ben superiore al triplo della rendita catastale riconosciuta dal D.Lgs 23/2011 e dal D.L. n. 47/2014.
Di seguito il testo della sentenza (Sentenza n. 13141/2016 pubbl. il 28.11.2016)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Spinnler ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. OMISSIS/2015 promossa da: OMISSIS PARTE RICORRENTE con il patrocinio del1'avv. D'AURIA MICHELE e dell'avv. OMISSIS
ricorrente
contro
OMISSIS PARTE RESISTENTE, OMISSIS PARTE RESISTENTE e suddetto OMISSIS PARTE RESISTENTE, con il patrocinio degli avv.ti OMISSIS e OMISSIS del foro di Mantova e del1'avv. OMISSIS e OMISSIS del foro di Milano e con elezione di domicilio VIA OMISSIS
resistenti
CONCLU$ONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
OMISSIS PARTE RICORRENTE, premesso quanto segue:
di essere proprietaria di un appartamento in Milano, via OMISSIS;
di avere concesso in locazione, con contratti orali, porzioni di detto immobile, rispettivamente, a OMISSIS PARTE RESISTENTE nel luglio 2008, a OMISSIS PARTE RESISTENTE nel gennaio 2008 ed a OMISSIS PARTE RESISTENTE nel gennaio 2009;
che a ciascuno dei resistenti e stata concessa in locazione una stanza, con previsione dell'uso condiso delle parti comuni, e che OMISSIS PARTE RESISTENTE ha locato anche il box;
che i resistenti, invitati a sottoscrivere regolari contratti di locazione, hanno registrato i contratti verbali in data 28.9.2011 a norma del D.Lgs 23/2011 e si sono autoridotti il canone di locazione in misura corrispondente al triplo della rendita catastale a far data dal novembre 2011;
e, affermata la nullità dei contratti di locazione per difetto della forma scritta prescritta dall'art. 1 comma 4° L. 431/1998, ha chiesto la condanna dei resistenti al rilascio dell'immobile locato ed al risarcimento dei danni da occupazione senza titolo, quantificati nella somma di euro 72.39l,68, con riferimento al periodo intercorso tra il novembre 2011 ed il 30.9.2015, o in quella diversa di giustizia, maggiorata delle ulteriori somme maturate fino alla riconsegna dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria del credito.
I resistenti si sono costituiti in giudizio, opponendosi all'accoglimento delle domande proposte dall'attrice e chiedendone il rigetto.
Hanno eccepito che, avendo l'attrice avrebbe dovuto offrire la prova della proprietà dell'immobile oggetto della domanda. Hanno contestato la nullità dei contratti di locazione, invocando l'applicazione dell'art. 3 comma VIII del D.Lgs 28/2011 e dell'art. 1 comma 59 della L. 28.12.20l5 n. 208, assumendo inoltre che la nullità prevista dall'art. l comma 4 L. 431/1998 ha carattere relativo, operando solo a sfavore del locatore, ed invocando l'applicazione dell'art 13 comma V L. 431/1998 per avere la parte locatrice imposto la stipulazione di contratti verbali.
Hanno quindi chiesto, in via riconvenzionale, accertarsi l'esistenza dei tre contratti di locazione tra l'attrice e ciascuno dei convenuti e, ricondotti tali contratti alle condizioni di cui all'art. 2 comma III L. 431/1998, a mente dell'art. 13 L. 431/1998, hanno chiesto condannarsi la ricorrente a corrispondere ai resistenti le seguenti somme: euro 6.l62,36 a OMISSIS PARTE RESISTENTE, euro 6.279,36 a OMISSIS PARTE RESISTENTE ed euro 7.456,44 a OMISSIS PARTE RESISTENTE. In subordine, applicate le convenzioni del 2000 e del 2007, hanno chiesto la condanna dell'attrice a pagare le seguenti somme : euro 3.533,64 a OMISSIS PARTE RESISTENTE, euro 3.296,64 a OMISSIS PARTE RESISTENTE ed euro 4.846,56 a OMISSIS PARTE RESISTENTE. Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, hanno chiesto contenersi la condanna nei limiti del dovuto, provvedendosi alla compensazione delle somme dovute dalla ricorrente con quelle spettanti ai resistenti.
Rinviata la causa nella prospettiva di una definizione transattiva della lite ed omessa ogni attività istruttoria, all'udienza del 28.11.2016 la causa è stata decisa, all'esito della discussione orale, con lettura in udienza della sentenza, a norma dell'art. 429 c.p.c.
1 - I resistenti assumono che la ricorrente avrebbe omesso di adempiere all'onere probatorio, avendo svolto domanda di rivendica senza offrire prova della proprietà dell'immobile di cui si chiede la restituzione. La contestazione è infondata, avendo la ricorrente dimostrato di essere proprietaria dell'anzidetto immobile con la produzione dell'atto di compravendita (cfr doc. 1 di parte attrice).
2 - E' fondata la domanda della ricorrente diretta alla condanna dei resistenti alla restituzione dell'immobile sito in Milano, via OMISSIS.
I contratti di locazione oggetto di causa sono nulli per carenza della forma scritta, prescritta a pena di nullità dei contratti ad uso abitativo dall'art. 1 comma VI L. 431/1998.
La registrazione dei contratti, operata dai resistenti a norma del D.Lgs 23/2011, costituisce adempimento di natura fiscale che non ha effetto sanante del vizio di forma del contratto (cfr Trib. Roma 1.10.2014; Trib. Roma 21287 del 24.10.2013; Trib. Roma 2384/2016). Contrariamente all'assunto dei resistenti, la nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta non è una nullità relativa, che può essere fatta valere solo dal conduttore, parte debole del rapporto, ma è una nullità assoluta, rilevabile anche d'ufficio (Cass. S.U. 18214/2015).
Con specifico riferimento all'art. 13 comma 5° della L. 431/1998, norma invocata dai resistenti allo scopo di ottenere 1'accertamento dell'esistenza dei contratti di locazione sul presupposto che l'instaurazione di rapporti di locazione di fatto sia stata imposta dalla parte locatrice, ha precisato la Corte che “la norma opera un espresso riferimento all'art. 1 comma 4, ovvero all'ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di fatto. Si richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia stato il locatore ad avere preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idoea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'art. l comma 4.” . Ha precisato ancora la Corte che “ il conduttore sarà il (solo) soggetto legittimato a chiedere che la locazione di fatto, nulla per vizio di forma, venga ricondotta alle condizioni conformi a quanto previsto in relazione al canone predeterminato in sede di accordi definiti ai sensi del comma 3° dell'art. 2, ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3 “, che “in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, ..la norma di cui all'art. 13, comma 5°, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa " e che l'onere della prova grava sul conduttore che dovrà dimostrare “l'abuso da parte del locatore della sua posizione “dominante” “, essendo necessario dimostrare “che il locatore ponga in essere un inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare un contratto in forma verbale, mentre nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi in principi generali in tema di nullità. “ I resistenti, gravati dalla prova della locazione di fatto e più precisamente della dimostrazione del pacifico godimento del bene, del versamento del corrispettivo convenuto e della dichiarata volontà della locatrice non volere procedere alla stipulazione di contratti di locazione in forma scritta con imposizione di tale forma ai conduttori, con riferimento al momento genetico del rapporto, non hanno assolto all'onere della prova.
Nel caso che ci occupa i rapporti di locazione sono sorti, rispettivamente, nel luglio 2008, gennaio 2008 e gennaio 2009 ed hanno avuto regolare svolgimento, con pagamento da parte dei conduttori del canone convenuto, fino all'ottobre 20ll, data in cui hanno registrato i contratti di locazione a norma del D.Lgs 23/2011 e si sono autoridotti i canoni di locazione in misura corrispondente al triplo della rendita catastale, a norma dell'art. 3 comma 8° della richiamata disposizione normativa, a partire dal mese successivo.
Non risulta dimostrato che il locatore abbia preteso la stipulazione di contratti di locazione verbali, ponendo tale requisito quale condizione per la conclusione dei contratti o per l'applicazione di un canone ridotto e che i conduttori si siano sottoposti a tale illecita pretesa, avendo necessità di ottenere la locazione dell'immobile.
Infatti i resistenti, per quanto avessero sollecitato in corso di contratto la formalizzazione dei rapporti in essere con la proprietà (cfr mails del 2008 e del 2009), hanno regolarmente adempiuto agli obblighi contrattuali e solo nel settembre 2011, quando i rapporti con la proprietà si sono guastati - a causa della pretesa della locatrice di introdurre nell'appartamento un nuovo inquilino, che avrebbe dovuto andare ad occupare una stanza che era stata liberata da un precedente conduttore, pretesa cui i resistenti si sono opposti - hanno richiesto formalmente la stipulazione di contratti di locazione scritti. A questo punto, non essendosi le parti accordate, pretendendo i conduttori la stipulazione di contratti di locazione della durata di 4 anni + 4 e la proprietà la stipulazione di contratti ad uso transitorio, i resistenti hanno registrato i contratti verbali.
Dunque, per quanto la stipulazione di contratti verbali rispondesse certamente agli interessi della proprietà, consentendole di non rispettare i vincoli di canone derivanti dalla pubblicistica applicabile all'immobile di cui e che non avrebbe potuto venire locato ad canone ad un canone convenzionale, come previsto dalle normativa causa - l'immobile di mercato ma solo convenzioni con il Comune di Milano rep. n. 2568l8/289l3 del 29.9.2000 e rep. n. 53l38 del 4.5.2007, richiamate nell'atto di compravendita - di evadere gli obblighi fiscali e di non essere vincolata agli obblighi di durata dei contratti di locazione ad uso abitativo previsti dalla legge, evidentemente non era contraria agli interessi dei conduttori - come dimostrato dalla condotta tenuta nel corso dello svolgimento del rapporto - presentando per essi l'indubbio vantaggio di locare singole porzioni dell'immobile, così da non dovere rispondere per l'intero canone, in caso di inadempimento dei coinquilini, e di non essere soggetti ai vincoli di durata derivanti da un regolare contratto di locazione.
Dunque, non essendovi prova che, al momento del sorgere dei singoli rapporti contrattuali, la proprietà avesse imposto la stipulazione di contratti verbali, va respinta la domanda formulata dai resistenti a norma dell'art. 13 comma V L. 43l/l998.
Il disposto di cui all'art. l3 comma VI, così come riformulato dalla L. n. 208/2015, non trova applicazione in quanto successivo all'insorgere dei rapporti locatizi oggetto della domanda proposta dai resistenti.
La disposizione invocata dai resistenti prevede che l'azione diretta alla riconduzione del contratto a "condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'art. 2" è consentita anche "nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1° del presente articolo", vale a dire entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto.
La norma si riferisce all'omessa tempestiva registrazione del contratto e non a quella diversa della carenza del requisito della forma scritta, dunque non vale a sostenere la tesi della sanatoria del vizio di nullità del contratto per vizio di forma mediante la sua registrazione.
Inoltre, prevedendo la norma l'obbligo di registrazione nel termine perentorio di giorni trenta dalla stipulazione del contratto e conseguendo alla mancata registrazione la nullità del contratto, non può certamente riferirsi a rapporti sorti in data anteriore all'entrata in vigore della legge, che sarebbero tutti nulli per omessa tempestiva registrazione.
In conclusione, essendo nulli i contratti di locazione in forza dei guali i resistenti hanno goduto pro quota dell'immobile di proprietà della ricorrente, vanno condannati alla riconsegna del predetto immobile, in quanto occupanti senza titolo.
La condanna va pronunciata in via solidale, essendo, a norma del disposto di cui all'art. I294 c.c., i condebitori tenuti in solido "se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente" e non potendo i resistenti invocare a sostegno del carattere parziario dell'obbligazione titoli contrattuali nulli.
La condanna al rilascio deve essere immediata, avendo i resistenti sospeso ogni pagamento per il godimento dell'immobile dal luglio 2015.
3 - Va respinta la domanda di ripetizione dei canoni formulata dai resistenti.
I conduttori a partire dal novembre 2011 si sono autoridotti il canone in misura corrispondente al triplo della rendita catastale, a norma dell'art. 3 comma VIII della L. 23/2011, corrispondendo tale canone ridotto tutti fino al luglio 2015 ed OMISSIS PARTE RESISTENTE fino all'agosto 2015 e sospendendo ogni pagamento per il periodo successivo. La domanda di ripetizione dei canoni di riferisce al periodo antecedente al novembre 2011. I conduttori con decorrenza dalla stipulazione dei contratti e fino all'ottobre 2011 hanno pagato il canone contrattuale. Più precisamente OMISSIS PARTE RESISTENTE ha corrisposto da luglio 2008 ad ottobre 2011 la somma di euro l6.750,00, OMISSIS PARTE RESISTENTE ha versato da gennaio 2008 a ottobre 2011 la somma di euro l3.500,00 e OMISSIS PARTE RESISTENTE ha corrisposto da gennaio 2009 ed ottobre 2011 la somma di euro l3.200.00 (somme non contestate dalla ricorrente).
Hanno chiesto la ripetizione di parte delle somme in parola, applicato ai contratti di locazione il canone previsto nelle convenzioni con il Comune di Milano del 2000 e del 2007, richiamate nell'atto di compravendita dell'attrice, o quello previsto dagli accordi locali a norma dell'art. l3 L. 43l/l998.
La domanda di ripetizione dei canoni va respinta presupponendo la stessa l'esistenza di validi titoli contrattuali o comunque l'accertamento di contratti di locazione di fatto, a norma dell'art. l3 comma V L. 43l/l998, condizioni che non ricorrono, in ragione appunto della nullità dei contratti di locazione intercorsi tra le parti.
4 - E' fondata e deve trovare accoglimento la domanda della ricorrente diretta al risarcimento dei danni da occupazione senza titolo.
La domanda e stata proposta con riferimento al periodo intercorso tra il novembre 2011 e la data del rilascio dell'immobile locato. L'inefficacia assoluta dei titoli contrattuali, per la accertata nullità contrattuale, comporta la nascita del diritto della proprietaria alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all'altra parte, consistente in una indennità di occupazione.
I conduttori hanno corrisposto pro quota un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile con riferimento al periodo intercorso tra il novembre 2011 ed il luglio/agosto 2015 ed hanno sospeso ogni pagamento per il periodo successivo. Contrariamente all'assunto dei conduttori, l'autoriduzione del canone di locazione non è legittima, non trovando applicazione, in ragione della nullità dei contratti di locazione per carenza della forma scritta, il disposto di cui al comma VIII dell'art. 3 del D.Lgs 23/2011 e dall'art. l comma 59 della L. 2008/20l5 (che ha previsto il diritto per i conduttori che hanno corrisposto "dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16.7.2015 il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8°, del decreto legislativo n. 23 del 2011" di corrispondere il canone di locazione o l'indennità di occupazione su base annua pari al triplo della rendita catastale nel periodo considerato).
I resistenti hanno contestato la carenza di prova del danno per non avere la ricorrente dimostrato di avere avuto offerte di locazione dell'immobile oggetto di causa ed hanno eccepito che il canone di locazione non avrebbe comunque potuto eccedere i limiti fissati dalle convenzioni del 2000 e del 2007 cui era soggetto l'immobile locato.
Quanto alla prova del danno si osserva che la giurisprudenza, sul presupposto della natura fruttifera del bene immobile, ha ritenuto che il proprietario, privato dalla disponibilità del bene, subisca necessariamente una perdita economica, così da configurarsi un danno "in re ipsa", da quantificarsi, sulla base di elementi presuntivi semplici, in misura corrispondente al valore locativo dell'immobile oggetto di occupazione (cfr Cass. 9137/2013: In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura normalmente fruttifera. La liquidazione del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato." in senso conforme Cass. 20823/2015 "Il danno da occupazione illegittima di un immobile è "in re ipsa", attesa la temporanea perdita delle utilità normalmente conseguibili dal proprietario nell'esercizio delle facoltà di godimento e disponibilita del bene; questa presunzione "iuris tantum" è superata ove si accerti che il proprietario medesimo si è intenzionalmente disinteressato dell'immobile.", cfr anche Cass. 1992/2014; Cass. 24100/2011).
Con riferimento al caso di specie, essendo l'immobile in godimento ai resistenti, la ricorrente non avrebbe potuto metterlo sul mercato.
La ricorrente ha chiesto il risarcimento del danno in misura corrispondente al canone di mercato.
La domanda va disattesa, essendo la proprietaria vincolata da norme pubblicistiche (cfr convenzioni n. rep. 256818/28913 del 29.9.2000 e 53138 del 4.5.2007), richiamate nell'atto di compravendita, a locare il bene oggetto di causa ad un canone convenzionale, a pena di nullità della pattuizione eccedente il canone imposto (cfr art. 13 convenzione rep. n. 256818/28193 del 29.9.2000).
La convenzione richiamata prevede l'app1icazione di una canone massimo corrispondente "a quello risultante dall'applicazione dei patti territoriali approvati in esecuzione della L. 9.12.98 n.431" (art. 13 comma 1°). La successiva convenzione del 2007 mantiene fermi i vincoli relativi al canone di locazione previsti dalla convenzione del 2000, fissando inoltre un tetto massimo del canone annuale, pari al 4% del prezzo di cessione dell'immobile.
Dunque il danno subito dalla ricorrente va determinato in misura corrispondente al canone massimo di locazione fissato dall'accordo locale per la città di Milano del 5.7.1999, per il periodo anteriore dal 17.9.2015, e del canone previsto nel testo revisionato in data 17.9.2015, per il periodo successivo.
Dunque, con riferimento al periodo intercorso tra il novembre 2011 e l'agosto 2015 è dovuto un danno corrispondente ad un canone figurativo di euro 5.448,00 annui (determinato applicando il canone massimo per mq di euro 50,61 per la superficie di mq 92,65 + 15 mq di box cfr atto di compravendita e doc. 2 nel doc. 2 di parte ricorrente), per un totale complessivo di euro 20.430,00.
Per il periodo intercorso tra il settembre 2015 ed il novembre 2016 è dovuto un danno corrispondente ad un canone figurativo di euro 12.380,00 annui (calcolato sulla base di un canone a mq di euro 115,00), per un totale complessivo di euro 15.475,00.
Pertanto, con riferimento al periodo interso tra il novembre 2011 ed il novembre 2016, i resistenti sono tenuti a corrispondere alla ricorrente a titolo di indennità di occupazione la somma complessiva di euro 35.905,00.
I resistenti hanno versato con riferimento allo stesso periodo la somma di euro l3.224,00 (cfr conteggi a p. l7 delle note difensive non contestati dalla ricorrente).
Pertanto vanno condannati a pagare alla ricorrente la somma di euro 22.681,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi ponderati, trattandosi di debito di valore. Al pagamento della somma indicata i resistenti vanno condannati in solido in applicazione del disposto di cui all'art. 1294 c.c.
5 - Le spese di lite vanno compensate nella misura della metà, tenuto conto della proposta transattiva formulata dalla ricorrente all'udienza del 3.5.2016 e della sua accettazione da parte dei resistenti alla successiva udienza del 6.7.2016, fatta salva la definizione delle spese processuali e della consegna dell'immobile. La restante quota di spese va posta a carico della parte resistente in applicazione del principio della soccombenza ed attesa la mancata riconsegna a tutt'oggi dell'unità locata e la sospensione di ogni pagamento a far data dal luglio/agosto 2015.
P.Q.M.
Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:
dichiara la nullità dei contratti di locazione verbali intercorsi tra la ricorrente ed i resistenti;
per l'effetto, condanna i resistenti, in via tra loro solidale, a riconsegnare immediatamente alla ricorrente l'immobile sito in Milano, via OMISSIS;
condanna i resistenti, in via tra loro solidale, a pagare alla ricorrente, a titolo di indennità di occupazione, la somma di euro 22.68l,0O, oltre interessi ponderati e rivalutazione monetaria del credito;
respinge ogni altra domanda; compensate nella misura della metà le spese processuali tra le parti, condanna i resistenti a rifondere alla ricorrente la restante quota di spese, liquidata la frazione in euro OMISSIS per spese ed euro OMISSIS per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.
Milano il 28.11.2016.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 28 novembre 2016
Il Giudice dott. Caterina Spinnler
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