AFFITTO IN NERO Tribunale di Roma ribadisce che registrazione  ex D.Lgs 47/14 del contratto di locazione orale non sana nullità

Con sentenza pubblicata pochi giorni fa il Tribunale di Roma ribadisce che i contratti di locazione orali sono nulli, anche se registrati a norma del D.Lgs 23/2011 e del D.L. n. 47/2014 (dichiarati successivamente incostituzionali: vedi qua per approfondimenti e qua). In tal caso quindi si ha occupazione senza titolo e non locazione. Vittoria completa dello Studio Legale Avv. Michele D'Auria; al nostro assistito, proprietario dell'appartamento, è stato riconosciuto il diritto alla restituzione dell'immobile occupato abusivamente e il pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo, nettamente superiore al triplo della rendita catastale versata fino a quel momento.  

Di seguito il testo della sentenza (Tribunale di Roma - Sentenza n. 2384/2016 pubbl. il 04.02.2016)

REPUBBLICA ITALIANA

Motivi in fatto e diritto della decisione. 

Con atto ritualmente notificato OMISSIS PARTE ATTRICE, premesso di essere proprietaria dell'appartamento di civile abitazione sito in Roma, via Tiburtina n. OMISSIS, int. 34, piano settimo, scala B; che in data 16.2.13 essa istante aveva concesso in locazione temporanea a OMISSIS PARTE CONVENUTA una stanza ammobiliata con uso di cucina e bagno; che le parti non avevano sottoscritto un contratto di locazione; che il OMISSIS PARTE CONVENUTA aveva poi ospitato nella camera locatagli OMISSIS PARTE CONVENUTA; che quest'ultima, in data 24.10.13, aveva regolarizzato fiscalmente il contratto di locazione, ai sensi del D. Lgs. n. 23/11 per l'intero immobile; che a far data da novembre 2013 il convenuto ha versato la somma di Euro 342, 80 mensili, pari al triplo della rendita catastale dell'immobile; citò OMISSIS PARTE CONVENUTA e OMISSIS PARTE CONVENUTA dinanzi il Tribunale di Roma per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: l) accertare la nullità assoluta per mancanza di forma scritta del contratto verbale di locazione e della conseguente denuncia di contratto verbale ai sensi del D. Lgs. n. 23/11; 2) dichiarare che i convenuti occupano senza titolo l'immobile in questione; 3) condannare i convenuti al rilascio dell'immobile in favore di essa istante, fissando la data di esecuzione del suo rilascio; condannare i convenuti, in solido fra loro, al pagamento dell'indennità di occupazione abusiva in misura pari al canone pattuito di Euro 650, 00 mensili da novembre 2013 al rilascio dell'immobile, previa detrazione delle somme già eventualmente versate; dall'occupante. Con sentenza esecutiva ex lege e con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa. Si costituirono in giudizio OMISSIS PARTE CONVENUTA e OMISSIS PARTE CONVENUTA chiedendo in via preliminare, nel rito, che fosse dichiarata la nullità dell'atto di citazione e, nel merito, che fosse dichiarata valida, ai sensi dell'art. 5 comma l ter D. L. n. 47/l4, convertito in legge n. 80/l4, la registrazione del contratto di locazione in data 24.10.13 e che, pertanto, fosse dichiarato che essi convenuti hanno diritto di proseguire nel rapporto di locazione almeno sino alla data del 3l.l2.l5, corrispondendo il canone mensile pari ad Euro 342,80. In subordine i convenuti chiesero il rigetto della richiesta di pagamento dell'indennità di occupazione abusiva formulata dalla OMISSIS PARTE ATTRICE per difetto di prova sull'an o, in subordine, sul quantum. In ulteriore subordine i convenuti chiesero che fosse fissata l'indennita di occupazione abusiva dovuta dai conduttori sulla base del valore locativo del bene alla luce del le sue condizioni igienico sanitarie, quantificandola in ogni caso in misura non superiore rispetto all'attuale canone di locazione come rideterminato ex art. 3, comma 8 del D. Lgs. n. 23/11. In estremo subordine i convenuti chiesero che, dall'importo del valore locativo del bene individuato in misura maggiore rispetto a quello di cui sopra, fossero decurtati tutti i pagamenti effettuati dai conduttori a titolo di canoni mensili ed altri oneri a carico della proprietaria, per la somma risultante all'esito dell'istruttoria. Con vittoria di spese, compensi del giudizio, oltre oneri accessori. All'udienza del l2.6.l5, sulle conclusioni delle parti, il giudice riservava la causa in decisione.

La domanda attrice è fondata e va quindi accolta. Ed invero è incontestato tra le parti che non è stato stipulato un contratto scritto di locazione dell'immobile (appartamento) sito in Roma, via Tiburtina n. OMISSIS, int. 34, piano settimo, scala B, essendo intercorso tra le stesse un contratto verbale di locazione abitativa (locazione che, secondo l'attrice, ha riguardato una sola stanza con uso di cucina e bagno), ascrivendosi la OMISSIS PARTE ATTRICE ed il OMISSIS PARTE CONVENUTA reciprocamente il non avere voluto stipulare un contratto scritto di locazione. 

Orbene va ritenuta la nullità di un contratto verbale di locazione dell'immobile, attesa la mancanza della forma scritta prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l. Infatti la forma scritta, prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l per i contratti di locazione ad uso abitativo, è a pena di nullità ed è rilevabile d'ufficio, ed in mancanza della forma scritta il conduttore assume la posizione di occupante sine titulo dell'immobile. Ne consegue che, attesa l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte dei convenuti, questi ultimi, in accoglimento della domanda attrice, vanno condannati al rilascio in favore dell'attrice dell'immobile in questione, fissando la data del 7.3.16 per la sua esecuzione. 

Va rigettata la domanda dei convenuti intesa a che sia dichiarata valida, ai sensi dell'art. 5, comma l ter D. L. n. 47/l4, convertito in legge n. 80/14, la registrazione del contratto di locazione in data 24.10.13. Ed invero trattasi di una denuncia di contratto verbale di locazione (il che si evince dalla sua copia in atti) dell'immobile in questione, presentata da OMISSIS PARTE CONVENUTA all'Agenzia delle Entrate in data 24.10.13. Orbene (al di là del disposto di cui all'art. 5, comma l ter della legge 23.5.l4 n. 80) va rilevato che la registrazione del contratto verbale di locazione non vale a sanare la nullità del contratto per difetto di forma ad substantiam (come non vale a sanare qualunque altra nullità da cui il contratto di locazione possa essere affetto ex art. l4l8 c. c.), atteso che gli effetti ex lege della registrazione, di cui alla norma citata, presuppongono l'esistenza di un contratto di locazione valido ed immune da vizi sotto ogni altro profilo diverso dalla mancata registrazione nel termine di legge. 

Va, quindi, ritenuto che l'art. 3 del D. Lgs. n. 23/11 (cui è fatto espresso cenno nell'art. 5, comma l ter della citata legge 23.5.14 n. 80) produce effetto sanante solo in presenza di un contratto scritto (sicchè giudizialmente non ha alcun valore la denuncia di contratto verbale di locazione di immobile presentata all'Agenzia delle Entrate ex art. 3, comma 8, D. Lgs. n. 23/11, come nella specie) , giacchè l'effetto sostitutivo stabilito dalla legge può operare solo in presenza di un valido atto negoziale (che non è, peraltro, ravvisabile nella specie, per le suesposte considerazioni).

I convenuti, inoltre, vanno condannati al pagamento in favore dell'attrice di una somma a titolo di indennità di occupazione abusiva dell'immobile in questione. Va, invero, al riguardo ritenuto che in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (come nella specie è quanto all'occupazione dell'immobile dell'attrice da parte dei convenuti che, comunque, non hanno provato l'esistenza di un titolo che la legittimi), sia essa usurpativa o non, il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato ed all'impossibilità per costui di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (in tal senso Cass. 10.02.11 n. 3223). 

E l'esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilita del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata (in tal senso Cass. 7.8.12 n. l422). E la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato (in tal senso Cass. 9.4.l3 n. 8571). 

Orbene nella specie il valore locativo dell'immobile, occupato abusivamente dai convenuti, può essere determinato tenendo conto del pagamento (da parte di OMISSIS PARTE CONVENUTA) della somma di Euro 650, 00 mensili (il che si evince dalla copia in atti del bonifico postale del l6.10.13, riferito all'affitto del mese di ottobre) prima della registrazione (in data 24.10.13) del contratto verbale di locazione dell'immobile da parte di OMISSIS PARTE CONVENUTA. Ne consegue che, in accoglimento della domanda attrice, i convenuti vanno condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 650,00 mensili dal mese di novembre 2013 al rilascio dell'immobile, con detrazione delle somme eventualmente pagate dagli stessi a far data dal mese di novembre 2013.

Le suesposte considerazioni, quanto all'indennità di occupazione abusiva dell'immobile, sono assorbenti ogni contestazione dei convenuti sul punto e sono preclusive della loro richiesta di determinazione del suo importo "alla luce delle condizioni igienico sanitarie" dell'immobile che non sono rilevanti in quanto il pagamento dell'indennità è dovuto a titolo di risarcimento del danno subito dal proprietario di esso per la perdita (a causa della sua occupazione abusiva) della disponibilità del bene e per la sua impossibilità di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera. 

E' dunque inammissibile la richiesta dei convenuti di ctu che, in quanto meramente esplorativa, non può essere disposta, nè sono rilevanti le ulteriori richieste istruttorie dell'attrice e dei convenuti per quanto dianzi considerato in merito alle loro domande. 

Ed alla stregua delle suesposte considerazioni resta superata ogni altra questione e domanda (anche istruttoria su cui non si sia provveduto in corso di causa, perchè non rilevante) prospettata dalle parti. L'eccezione dei convenuti di nullità dell'atto di citazione è superata dal rinvio della causa, disposto all'udienza del l8.9.14, per la prima comparizione delle parti all'udienza del 14.11.14. 

Le spese sostenute dall'attrice nel presente giudizio seguono la soccombenza dei convenuti e sono liquidate come da dispositivo (causa di valore indeterminabile, con scaglione di riferimento compreso tra Euro 26.000,01 ed Euro 52.000,00 ex D. M. n. 55/l4 e con riduzione del 50% perchè di non particolare complessità). 

P.Q.M. 

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da OMISSIS PARTE ATTRICE contro OMISSIS PARTE CONVENUTA e OMISSIS PARTE CONVENUTA, nonchè sulle eccezioni e deduzioni di questi ultimi, disattesa ogni altra istanza, cosi provvede: a) dichiara la nullità del contratto verbale di locazione dell'immobile sito in Roma, via Tiburtina n. 364, int. 34, Piano settimo, scala B e della denuncia di contratto verbale di locazione presentata all'Agenzia delle Entrate ai sensi del D. Lgs. n. 23/11; b) condanna i convenuti, in quanto occupanti sine titulo dell'immobile anzidetto, al suo rilascio in favore dell'attrice e fissa per la sua esecuzione la data del 7.3.16; c) condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 650,00 mensili, a titolo di indennità di occupazione abusiva dell'immobile, a far data dal mese di novembre 2013 e fino al rilascio dell'immobile, con detrazione delle somme eventualmente pagate dai convenuti a far data dal mese di novembre 2013; d) condanna i convenuti, in solido tra loro, al rimborso in favore dell'attrice delle spese del presente giudizio che liquida in Euro OMISSIS di cui Euro OMISSIS per esborsi ed oltre IVA e CAP come per legge e rimborso forfettario (15%); e) sentenza provvisoriamente esecutiva tra le parti ex lege. 

Così deciso in Roma nella causa trattenuta in decisione all'udienza del 12.6.15 

Roma, lì 25.1.16 

Il giudice unico Dott. Lucio Belloni Mellini

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