Il mondo degli affitti sembra davvero non trovare pace, come ben sanno i lettori di questo blog: tra leggi incostituzionali e sentenze delle massime Corti è un divenire continuo, specie in materia di affitti in nero.
Così, dopo i recenti interventi della Corte Costituzionale (che con le sentenze nn. 50/2014 e 169/2015 ha definitivamente dichiarato la incostituzionalità della normativa che aveva permesso la registrazione dei contratti in nero, imponendo un contratto di locazione d'imperio di 4 + 4 anni con canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile), sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione che hanno definito il concetto di nullità nei contratti di locazione orali.
La linea, tracciata da Cass. Sez. Unite n. 18214/15 del 17.09.15, sposa il concetto di "nullità di protezione" e prevede che se il conduttore riesca a provare che la forma orale fu imposta dal locatore, questi non potrà chiedere risarcimento per l'occupazione dell'immobile, mentre invece l'inquilino potrà chiedere la restituzione di quanto pagato in più sulla base degli accordi locali fra associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari.
Se invece la mancata registrazione è frutto dell'accordo tra inquilino e proprietario, potrà scattare la normale azione di nullità da parte del locatore, con richiesta del danno e dell'occupazione senza titolo.
La prova che la forma orale fu imposta dal proprietario, come detto, è a carico dell'inquilino.
La sentenza è stata depositata in cancelleria oggi (17 settembre 2015); nei prossimi giorni seguirà qualche riflessione più approfondita sulle pagine di questo blog.
Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site (Ultimo aggiornamento della pagina: 19.09.2015)
AGGIORNAMENTO IMPORTANTE
Ecco gli approfondimenti promessi: AFFITTI IN NERO - Commento a Cassazione Sez. Un. 18214/2015: nullità a favore del conduttore?
Alla fine pare che poco sia davvero cambiato.
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Stefania (venerdì, 18 settembre 2015 16:40)
Ma io mi chiedo: sono quasi 4 anni che sono i causa con l'inquilino, ho ottenuto lo sfratto per finita locazione per necessita', a partire da febbraio. Quindi esattamente 4 anni prima scadenza, adesso che succede? Che devo ricominciare da capo con l'occupazione senza titolo???? Sono ospite a casa di amici, tutto questo e' grottesco, ho bisogno di riavere indietro la casa per andarci a vivere
studiolegaledauria (martedì, 22 settembre 2015 13:11)
@ Stefania #1
Non è necessariamente detto; la questione andrebbe però approfondita con il minuzioso esame di tutta la situazione di fatto e di diritto, compreso lo studio degli atti giudiziari che riguardano il Suo caso specifico.
Letizia (venerdì, 25 settembre 2015 03:04)
Salve, io e la mia inquilina siamo in causa da Luglio del 2012 contro il proprietario dell'appartamento dove ancora viviamo. Dopo 9 mesi di ripetute richieste, non solo si ostinava a non volerci fare il contratto, ma pure ci minacciava che ci avrebbe sfrattate. Abbiamo deciso di rivolgerci in Guardia di Finanza la quale poi, ci ha indirizzate all'Agenzia delle Entrate per la stipula della cedolare secca. Adesso, mi chiedo: ci toccherà pagare i canoni arretrati? Saremo sfrattate prima del 31/12/15?
studiolegaledauria (venerdì, 25 settembre 2015 06:52)
@Letizia #3
Il contratto imposto unilateralmente dall'Agenzia delle Entrate è stato travolto dalla doppia dichiarazione di incostituzionalità di cui alle sentenze n 50/2014 e 169/2015. La situazione attuale, quindi, è quella di detenzione senza titolo dell'immobile, non esistendo alcun contratto valido che giustifichi la permanenza nell'appartamento. In tale situazione il proprietario potrà chiedere in qualsiasi momento che l'immobile sia lasciato libero e potrà chiedere il pagamento di una equa indennità per i mesi di occupazione già trascorsi; dati gli irrisori canoni previsti dai contratti dell'ADE tale somma sarà sicuramente superiore a quanto già versato. Consiglio di addivenire ad una transazione bonaria, se ciò risulti possibile.
Letizia (venerdì, 25 settembre 2015 12:44)
Abbiamo pagato per 9 mesi, 600 euro mensili, in nero. In parole povere, adesso ci ritroveremo debitrici di circa 15.000-20.000 euro? Tra l'altro a giorni, dovrebbe esserci un'udienza per il conferimento dell’incarico peritale ad una Dott.ssa, di trascrivere la registrazione di un video registrato in appartamento, senza il consenso del proprietario, in cui quest'ultimo si rifiuta per l'ennesima volta di voler regolarizzare il tutto. Provando dunque che la forma orale fu imposta dal locatore, spetta ugualmente chiederci risarcimento per l'occupazione dell'immobile?
studiolegaledauria (venerdì, 25 settembre 2015 15:49)
@Letizia #5
Come al solito, le questioni concrete sono sempre più complicate rispetto alle semplificazioni che in un discorso generale è necessario fare. Nel caso che mi riferisce sarebbe perciò necessario, a questo punto, capire con precisione che tipo di causa è in corso, cosa esattamente ha chiesto il locatore e con quale tipo di azione; cosa esattamente ha replicato il vostro Avvocato, quali sono stati i passaggi in udienza. Insomma, bisogna esaminare in profondità tutta la documentazione.
In linea di massima, comunque, quando anche venisse riconosciuta l'esistenza di un valido contratto di locazione perchè la forma orale fu imposta dal locatore (la qual cosa comunque è meno semplice di quanto si potrebbe credere, nonostante l'esistenza del video registrato), ci sarebbe in ogni caso un canone da pagare. L'unico nodo da sciogliere sarebbe la quantificazione di tale canone ma, come già detto, data l'esiguità del canone previsto dai contratti imposti dall'AGE, sarei sorpreso se non si trattasse di un importo più alto.
Claudio (giovedì, 15 ottobre 2015 16:54)
Sono oramai 12 anni che pago l'affitto - contratto registrato regolarmente - ma devo per forza dividere in due la somma da versare, 50% regolare e il rimanente in nero. Ora ho un problema e riesco a malapena pagare il regolare affitto ma senza la quota in nero. Cosa rischio visto che ho un retroattivo di 4000€ da dare al propietario e tale somma riguarda solo il nero? Visto che sono 12 anni che ho accettato tale pagamento posso essere citato legalmente e ricevere uno sfratto?
O posso rivalermi sul nero versato, non dimostrabile sicuramente dal propietario e richiedere un risarcimento?
studiolegaledauria (martedì, 10 novembre 2015 17:18)
@Claudio #7
Da qual che mi riferisce, direi più la seconda ipotesi. Resto a Sua disposizione.
mikela (giovedì, 17 marzo 2016 15:39)
Buon giorno...sono da un anno in affito in nero e non ho posibilita economica di cambiare. Con proprietario parlato poco e io pagato sempre affifo al altro conquillino che abita li da 7 anni. Non ho niente da dimostrare da quando sono li e problema grossa e l'altro conquillino che trovo sempre da dire riguardo suoi orari. Disturba sempre di notfe fine alle 2 (ho lavatrice,ho rumori cucina e casa,ho vizite di notte che si sente via vai su tutta la scala). Praticamente lui cercava una conquillina che i paga affito pero non lo disturba a farsi suoi comodi. Tra l'altro adesso ameninta che mi manda
fuori. Sempre tramite lui che diceva che parlera con peoprietario per contratto,ma sempre rimandato. Come dovrei comportarmi in questa situazione? Grazie mille in anticipo.
studiolegaledauria (martedì, 07 febbraio 2017 12:44)
Avviso ai lettori.
Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.
Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").
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