Condominio, chi paga riparazioni del tetto e del sottotetto?

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Le domande a cui rispondere sono due.

 

-1) Per quel che concerne il tetto (vale a dire la copertura del fabbricato) è indubitabile che, a norma dell'art. 1117 C.C., esso sia condominiale, a meno che il contrario non risulti dai titoli di proprietà; per cui alla sua riparazione dovranno contribuire tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà (tabella A).

 

-2) Per quel che concerne il sottotetto la questione è più complessa.

 

• La Cassazione, prima dell'entrata in vigore della legge di riforma sul condominio, aveva sancito dopo qualche tentennamento che in un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell’'art. 1117 C.C. tra le parti comuni dell’'edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'’appartamento dell’'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764).

• La legge di riforma del condominio ha sostanzialmente fatto proprio tale principio e l'ha trasfuso nel nuovo articolo 1117 C.C. il quale oggi ricomprende espressamente tra le parti comuni "i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune".

Da quel che mi riferisce, il sottotetto in questione non ha alcun accesso condominiale e serve esclusivamente a protezione dell'appartamento posto all'ultimo piano, per cui non può essere considerato condominiale; di conseguenza le spese di manutenzione andranno sostenute esclusivamente dal proprietario dell'ultimo piano.

 

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Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site