Infiltrazioni da umidità, ho paura di denunciare condominio perchè ho veranda abusiva: che fare?

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Le questioni sono due e ben distinte.

 

-1) Per quel che riguarda il problema delle infiltrazioni non pare esservi dubbio che il condominio sia tenuto al risarcimento, visto che l'infiltrazione medesima avviene dall'esterno, interessando perciò la parete perimetrale del condominio, che è bene comune. Il certificato dell'ASL inoltre dimostra che trattasi di questione seria, comportante l'insalubrità dei locali. In definitiva, sembrano esserci tutte le condizioni per far valere le proprie ragioni in sede anche giudiziaria, ove occorra. 

 

-2) Per quel che riguarda gli abusi, va innanzitutto chiarito che essi non hanno alcuna relazione con i danni da infiltrazione lamentati (a meno che nell'eseguire tali abusi il proprietario non abbia modificato/danneggiato la parete perimetrale esterna interessata dalle infiltrazioni in questione, ma mi pare di aver capito che non è questo il caso). Potrebbero tuttavia sorgere problemi di natura ritorsiva, nel senso che il condominio, chiamato a rispondere di danni effettivamente dovuti, si "vendichi", coinvolgendo il proprietario in una serie di contenziosi civili, penali e amministrativi in ragione degli abusi commessi.

 

Da questo punto di vista il problema effettivamente esiste; ma - a mio parere - è un problema che continuerà ad esistere comunque, quindi tale situazione di illegalità va assolutamente eliminata, indipendentemente dal problema delle infiltrazioni.

 

Dal punto di vista operativo la maniera migliore di procedere potrebbe essere questa:

• Verificare se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale o assembleare.

• Se è di tipo contrattuale verificare che non contenga espliciti divieti di modifiche interne dell'appartamento.

• Verificare da quanti anni è stata realizzata la veranda.

Potranno a questo punto esserci diverse opzioni:

• Il condominio potrebbe aver diritto a che l'appartamento non subisca modifiche interne, quindi bisognerà scendere a patti con l'assemblea o riportare tutto allo stato precedente, ma ciò solo ed esclusivamente nel caso sia disposto dal regolamento CONTRATTUALE; nel caso si tratti di regolamento assembleare approvato a maggioranza tale disposizione non sarà valida, e tanto meno potrà pretendersi che l'appartamento non venga modificato se addirittura il regolamento nulla dica al riguardo.

• Il condominio ha sicuramente diritto a che non vengano realizzate le antiestetiche verande esterne; qualora però la realizzazione sia stata effettuata oltre venti anni fa, si sarà compiuto il termine per l'usucapione del diritto di tenerle; in caso contrario, ancora una volta, bisognerà scendere a patti con l'assemblea, avendo presente che anche un voto contrario renderebbe invalida la delibera.

• Quanto detto è finalizzato a sanare i rapporti privatistici; bisognerà però anche sanare la situazione tecnico/amministrativa, se possibile, rivolgendosi ad un Tecnico (Geometra, Ingegnere, Architetto) che proceda alle sanatorie del caso (sempre se possibili) e al nuovo accatastamento degli immobili interessati.

Infine, dopo aver regolarizzato tutto, sarà possibile procedere alla richiesta dell'intervento condominiale per le infiltrazioni (o magari potrà essere materia di trattativa per arrivare ad un accordo complessivo sulla intera questione che qui ci occupa).