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Affitto in nero: prorogati fino a dicembre 2015 i contratti incostituzionali imposti da Agenzia delle Entrate: E ora?
(approfondimenti QUI)
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La Corte Costituzionale si è pronunciata sui vari rilievi di incostituzionalità della normativa sugli affitti in nero, che prevedeva le note sanzioni a carico dei proprietari, con sentenza n. 50/2014:
La conseguenza è che i contratti stipulati fino ad oggi dall'Agenzia Delle Entrate (i quali prevedevano quale sanzione per il proprietario un canone pari al triplo della rendita catastale per un periodo di 4 + 4 anni) sono invalidi; quindi in mancanza di altro titolo giustificante la detenzione dell'immobile da parte del conduttore ci si troverà di fronte ad una detenzione senza titolo, con possibilità di porre in essere le azioni di restituzione dell'immobile medesimo.
La sentenza, datata 10 marzo 2014, è stata depositata in cancelleria oggi (14 marzo 2014); nei prossimi giorni seguirà qualche riflessione più approfondita sulle pagine di questo blog.
AGGIORNAMENTO
Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.
Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete qua sotto.
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fraludau (venerdì, 14 marzo 2014 23:42)
Se ho capito bene se nei mesi scorsi ho denunciato il propretario al quale ero costretto a pagare l'affitto in nero ora mi cambiano le regole in corso e mi trovo nella cacca...
Avv. Michele D'Auria (sabato, 15 marzo 2014 02:01)
Il problema è che le regole erano incostituzionali. Per gli inquilini comunque ci saranno effettivamente problemi. La sentenza infatti è retroattiva, quindi il contratto registrato sarà valido fin dal principio e i proprietari potranno chiedere il pagamento dei canoni previsti dal contratto medesimo e non pagati dagli inquilini.
Anonimo (sabato, 15 marzo 2014 13:12)
Quindi da paladini della giustizia ora passiamo ad essere inadempienti perchè il fisco si permette di giocare con le regole.
Ora per non finire sotto un ponte e non venire denunciati (od anche buttati fuori dai carabinieri) dal proprietario di casa perchè stiamo occupando senza "apparente" titolo l'appartamento e in più non si hanno i soldi per pagare tutti gli arretrati cosa un inquilino può fare?
Avv. Michele D'Auria (sabato, 15 marzo 2014 20:21)
La questione e' delicata. In effetti la sentenza lascia una serie di questioni aperte. Da un lato e' chiaro che i proprietari hanno diritto ad ottenere il pagamento dei canoni risultanti dai contratti scritti registrati, ma dall'altro non si puo' certamente fare colpa ai conduttori di non aver pagato, in quanto essi agivano in evidente applicazione di una normativa che solo successivamente e' stata dichiarata incostituzionale. Non ritengo impossibile, a questo punto, un intervento del legislatore che disponga una regolamentazione ad hoc. In mancanza i proprietari saranno legittimati a chiedere il pagamento immediato dei canoni arretrati e, in mancanza, agire per la morosità (senza dimenticare, comunque, gli strumenti di tutela processuale che già esistono, per cui sarà possibile sanare la mora anche in sede giudiziaria, senza essere immediatamente sfrattati).
anonimo 73 (domenica, 16 marzo 2014 13:11)
Ma non è possibile che a causa dell'incompetenza di chi fa le leggi noi inquilini onesti che ci siamo affidati ad una legge dello Stato ora dobbiamo pagare.Rimettano i loro lauti stipendi coloro che vararono quella legge incostitizionale.Provvedano a correggere gli errori,senza che vadano di mezzo i soliti onesti cittadini costretti a pagare in nero.
Avv. Michele D'Auria (domenica, 16 marzo 2014)
Vorrei ricordare che questo non è un Blog politico, ma un Blog che tratta di leggi e diritto; quindi invito a postare commenti riguardanti tali argomenti, astenendosi da considerazioni di altro genere (ho appena dovuto cancellare un post in cui un utente anonimo faceva nomi e cognomi di chi - a suo dire - avrebbe avuto sentenze favorevoli, accusando i Giudici della Corte; posso capire l'amarezza, ma non è questo il posto dove pubblicare cose del genere, per di più in maniera anonima; magari invece è il posto dove pubblicare possibili ipotesi giuridiche che possano dare una soluzione alla situazione obiettivamente problematica venutasi a creare dopo la sentenza della Consulta).
alex (domenica, 16 marzo 2014 23:45)
salve io personalmente ho denunciato affitto a nero e dopo di che il propretario mi ha buttato fuori di casa rioccupando casa ora stoa gendo per vie legali e' ovvio che con questa novita non ottero' nulla
secondo lei devo andare avanti?
Avv. Michele D'Auria (lunedì, 17 marzo 2014 07:04)
Dalle scarne notizie fornite riesce difficile dare un consiglio fondato. In linea di massima, se Lei ha registrato un contratto scritto, risulterà difficile che il proprietario riesca a sfrattarla con tanta facilità; ciò che viene abolita - infatti - è la sanzione accessoria riguardante la stipula di un nuovo contratto avente durata 4 + 4 e canone pari al triplo della rendita catastale; non viene abolita invece la validità del contratto scritto stipulato tra le parti e registrato in ritardo, che a questo punto continua a produrre i suoi ordinari effetti giuridici. Se invece Lei sta parlando di un contratto concluso in forma orale la questione è diversa; già prima della sentenza della Consulta i Tribunali avevano cominciato a dichiararne la nullità per contrasto a norma imperativa, in quanto la legge 431/98 prescrive l'esistenza della forma scritta a pena di nullità (ne avevo già parlato qua: http://www.studiolegaledauria.net/2013/11/19/affitti-in-nero-il-contratto-orale-è-sempre-nullo-anche-se-registrato-in-virtù-del-d-l-23-2011-e-anche-se-si-sia-ottenuto-un-contratto-di-locazione-4-4-con )
Marco (lunedì, 17 marzo 2014 09:51)
Domanda molto semplice.
Nell'agosto del 2010 prendo in locazione una porzione di una bifamiliare. Per 10 mesi ho pagato un canone di affitto per l'abitazione (per la quale non c'era nemmeno l'abitabilità, lo stesso vale per il vicino che era lì dall'agosto 2009) in cui risiedo. Nonostante le mie insistenze, il proprietario, ritarda la regolarizzazione abitativa e contrattuale, sia per me che per il mio vicino, fin quando nel maggio 2011 si riesce a stipulare un contratto con cedolare secca .
Non cambia né il canone, né il sistema di pagamento (io tramite bonifico, con causale, assegno/bonifico il mio vicino).
Tralasciando i lavori che ho dovuto fare prima di entrare e dei quali non ho chiesto un contributo, ora sono in procinto di lasciare l'appartamento e ho chiesto al proprietario di "ragionare" sul fatto che in quei dieci mesi di "affitto in nero", io non ho potuto effettuare alcuna detrazione e pertanto di scontare almeno l'affitto dell'ultimo mese.
Lui, ex presidente di corte di appello, mi ha risposto che il contratto orale è valido e pertanto la colpa è del commercialista che mi ha detto che non ha portato in detrazione le spese di affitto in assenza di un atto scritto. Quindi!...
Vista la sua "sordità" alle mie osservazioni sarebbe mia intenzione segnalare il fatto all'autorità competente ma da quanto ho letto, non so se avrò conseguenze anche io.
Non vorrei finire, come si dice, cornuto e mazziato!
Cosa mi consiglia?
Le auguro una buona giornata.
alessandro genova (lunedì, 17 marzo 2014 12:23)
In presenza di un comodato d'uso gratuito fittizio, registrato a norma di quella che appare ora incostituzionale, quale soluzione potrebbe profilarsi?
Contando che da due anni pago un avvocato poiché la proprietaria mi ha trascinato in un processo, devo dire che anch'io penso che a porre rimedio a questo pasticcio dovrebbe essere chi ha varato una legge incostitiuzionale, o intervenire affinché inquilini come me, affidatisi a leggi dello stato per essere tutelati, non debbano pagare per errori altrui.
Non crede avvocato che anche questo sarebbe incostituzionale?
Anonimo (lunedì, 17 marzo 2014 15:21)
Buongiorno Avvocato.
Mi faccia capire.
Io ho denunciato il mio proprietario di casa che per 2 anni mi ha fatto un contratto di comodato d'uso gratuito, che gratuito non era, in quanto pagavo 650€ tutti i mesi.
Da quì la denuncia
Sono andata all'agenzia delle entrate fatto un nuovo contratto, pagati gli arretrati e adesso pago 112€ fino a fine 2017.
Ora......
Tenga presente che dopo i due anni sono stato 1 anno senza contratto, pur pagando lo stesso con bonifico, a dopo un anno di richieste di contratto, alle quali il proprietario tergiversava, un giorno mi dice che 650€ non bastavano più e voleva 100€ in più al mese(in nero naturalmente).
Dopo questa esternazione sono andato all'uficio delle entrate e ho fatto quello che dovevo fare.
Il problema è che non sono il solo ad aver avuto lo stesso problema con lo stesso personaggio.
Mi chiedo a questo punto se questi disonesti e ladri devono sempre, per qualsivoglia cavillo, farla sempre franca.
La geste normale deve sempre soccombere alla fame di qiesti avvoltoi.(mai che gli venisse un fulmine a ciel sereno)
Mi dica, a questo punto, cosa dovrei fare io avendo anche 3 figli.
La legge permette sempre a costoro di rigirare la frittata rovinando la povera gente.
Lei fa giustamente il suo lavoro, ma le sembra giusto tutto questo????
Buon lavoro e cordiali saluti
alessandro (lunedì, 17 marzo 2014 22:28)
no mi scusi avvocato io parlo di un contratto di immersione cioe' ho registrato contratto agenzia dell entrate denunciato l'affitto a nero
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 01:15)
@ Marco
Dal punto di vista civilistico il contratto di locazione di cui mi riferisce è nullo, quindi non mi sentirei di consigliarle contenziosi che quasi sicuramente la vedrebbero soccombere.
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 01:29)
@ Alessandro Genova
La situazione di cui mi riferisce è abbastanza intricata, perchè ci si trova di fronte ad un contratto di comodato e non ad un contratto di locazione; sarà pertanto Suo onere dimostrare che in effetti non di comodato si trattava, ma di locazione vera e propria, con tutta la difficoltà e l'incertezza che ciò comporta. Purtroppo mi rendo conto del disappunto, ma fin dal principio era apparso abbastanza chiaro che l'AGE aveva interpretato la normativa in maniera troppo superficiale, emettendo d'imperio contratti di locazione sanzionatori in maniera indiscriminata; in effetti un caso come il Suo sarebbe stato dubbio anche in mancanza della odierna declaratoria di incostituzionalità (ed infatti - da quanto mi riferisce - il proprietario l'aveva trascinata in giudizio da ben prima che la Corte Costituzionale si fosse pronunciata).
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 01:35)
@ alessandro
Mi scusi, ma davvero non ho capito a cosa si riferisce con "contratto di immersione"; inoltre non ha nemmeno posto una domanda.
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 01:39)
Vedo che più di una persona posta come "anonimo"; preferirei che fosse immesso il nome, anche perchè in caso di risposta - se c'è più di un "anonimo" - diventa difficile capire a chi ci si sta riferendo. Grazie.
daniel (martedì, 18 marzo 2014 17:01)
salve avvocato,gazie per quello che fà,il mio caso è con contratto verbale,2 anni fà,presto il monolocale a una persona,era per qualche mese,mi accorgo che non paga le bollette del gas intestate a me,e ho la residenza li come unica casa,in quel momento non c'ero,chiaramente mi denuncia,non pagando nemmeno la cifra irrisoria,ora con la sentenza è diventato senza titolo,e dovrò andare in tribunale,sperando che i tempi non siano lunghi,ormai è li da 2 anni,e non paga niente,solo la luce intestata a lui,lui dice di avere prove di un affitto in nero,praticamente su una post pay intestata a lui ha messo dei soldi ogni mese non regolari,e dice che l'avevo io,(non credo regga molto)crede che potrò avere il risarcimento delle bollette?e se non ha un reddito fisso?il senza titolo comincia dal momento che l'avvocato ha mandato la lettera per occupazione?grazie
Paolo (martedì, 18 marzo 2014 17:55)
Salve avvocato ... Vorrei capire meglio la mia situazione .
Due anni fa ho denunciato all agenzie dell entrate il mio padrone di casa perché mi prometteva di fare il contratto di locazione, ma questo nn arrivava mai così ho stipulato con l agenzia dell entrate il contratto pagando meno rispetto al canone mensile richiesto dal proprietario, e cioè 600 E !
La mia domanda è : dovrò pagare il corrispettivo di 600 E al mese dei due anni che ho usufruito del contratto registrato con l agenzie dell entrate ?
La ringrazio anticipatamente per la risposta
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 18:48)
@ daniel
Se la persona a cui aveva dato la casa non Le ha pagato nemmeno quanto stabilito dall'AGE non ci sarebbe stato nemmeno bisogno di attendere la pronuncia di incostituzionalità, in quanto trattasi di morosità già perseguibile prima della sentenza.; inoltre da quel che ho capito nel Suo caso non esiste alcun contratto di locazione scritto (infatti mi dice di aver prestato la casa al Suo amico, non di avergliela data in locazione) e, come già spiegato nei post precedenti, ciò implica che il contratto sia completamente nullo, anche in questo caso da ben prima che la Corte Costituzionale emanasse la sentenza n. 20/20014; ciò risolve in maniera drastica anche il problema della Poste Pay.
Avv. Michele D'Auria (martedì, 18 marzo 2014 18:52)
@Paolo
Anche nel Suo caso sembrerebbe non esserci un contratto scritto; Lei sarà tenuto quindi a pagare una indennità per detenzione senza causa. Se vi sono le prove che Lei abbia precedentemente pagato 600 Euro mensili è probabile che il Giudice si tenga su tale importo per la determinazione della indennità, altrimenti procederà facendo una media degli affitti praticati in zona.
luciano (martedì, 18 marzo 2014 20:33)
Buonasera Avvocato, anche io ho fatto un contratto all'agenzia delle entrate che adesso risulterebbe nullo , mi dica ma secondo lei c'è la possibilità che la corte costituzionale riprenda in mano il tutto e dichiari nuovamente validi i contratti o quanto meno elimini la retroattivita , visto che questo sarebbe un grosso problema per migliaglia di persone visti i tempi ???
Paolo (martedì, 18 marzo 2014 21:50)
MI scusi avvocato, ma io ho un contratto scritto redatto appunto con l agenzie dell entrate e ho tutte le prove ( portate in tribunale ) che il proprietario di casa prendeva soldi in nero con la promessa di un contratto mai fatto!! non ho capito a cosa si riferisce quando parla di contratto scritto??
La ringrazio anticipatamente aspettando una sua risposta, mi scusi ma sto' un po in ansia!
grazie ancora e arrivederci
Giovanna (martedì, 18 marzo 2014 22:51)
Avvocato buonasera
le spiego sinteticamente la mia situazione
il mio inquilino si e' avvalso del decreto dell'AGE e nel 2012 mi ha denunciato registrando un nostro accordo scritto firmato ad inizio locazione nel 2011 (ma mai registrato appunto). dal 2012 quindi paga una cifra irrisoria.
ho alcune domande: posso ora io richiedere la differenza tra il contratto scritto e registrato e quanto da lui corrisposto in questo periodo fino ad oggi? posso chiedere che con effetto immediato venga ripristinato il canone stabilito nel vecchio accordo scritto e successivamente registrato? nel caso in cui lui continuasse a pagare la cifra irrisoria posso sfrattarlo per morosita'?
La ringrazio anticipatamente
Giovanna
Antonio (mercoledì, 19 marzo 2014 00:35)
Salve avvocato, la mia situazione e' questa, ho affittato ad un extracomunitario un appartamento, con contratto regolare e registrato di una durata di nove mesi (scadenza maggio 2014), dopo tre mensilità pagate inizia a pagare cifre irrisorie, così tramite il legale veniamo a sapere che questa persona si sarebbe avvalsa dei due commi 8 e9..... Posso richiedere l'effettivo importo anche dei mesi precedenti? Mi conviene effettuare preventivamente lo sfratto visto che credo fino ad oggi era intenzionato a restarci a lungo? Grazie in anticipo. Antonio da Padova.
Carmela (mercoledì, 19 marzo 2014 09:50)
Salve Avv. Il problema mio e questo: ho denunciato il proprietario al AG.delle entrate x mancanza di un contratto di locazione. Ho qualche speranza anche xche in precedenza io avevo pagato regolarmente (il proprietario si rifiutava di farmi il contratto) cello anche le ricevute del cannone che pagavo e anche a nome mio tutte le utenze da quando sono entrata nello stabile ho 2 figlie un marito che e rimasto senza lavoro.
Cosa rischio? Xche il proprietario mi ha fato causa in tribunale.
Andrea G (mercoledì, 19 marzo 2014 09:58)
Salve avvocato,
le pongo la mia situazione perché ancora non mi è assolutamente chiaro cosa dovrà accadere nell'immediato futuro.
A ottobre 2013 ho preso in affitto una casa, con la proprietaria che assicurava di fare il contratto immediatamente.
Dopo qualche giorno che eravamo in casa, ha iniziato a rimandare la data del contratto, fino a proporci direttamente di registrare il contratto l'anno seguente.
A fine Novembre 2013 ho quindi provveduto a regolarizzare il contratto.
In questa situazione, dunque, cosa mi devo aspettare?
Riassumendo, il contratto NON esisteva, la proprietaria non aveva scritto né registrato alcun contratto, l'ho fatto io direttamente presso l'Agenzia dell'Entrate.
Ora?
daniel (mercoledì, 19 marzo 2014 11:15)
grazie avvocato,quindi non ci resta che andare il tribunale,con i tempi che ci vogliono,e lui fino alla fine contimua a restare li.
Marco (mercoledì, 19 marzo 2014 11:19)
Riferimento risposta n° 13.
Quindi, se il contratto, come dice lei, è nullo, e io non posso pretendere nulla, anche il proprietario di casa non può pretendere nulla.
Pertanto, visto che in occasione della morte di mia madre, avvenuta anni fa, ho dimenticato di pagare un affitto, anche lui non può pretendere nulla.
È questo il senso della sua risposta? Ho capito bene?
Nel senso che essendo l'atto non valido, seppure registrato, nessuna delle due parti può pretendere qualcosa?
La ringrazio ancora e mi scuso di questo "supplemento" di domanda.
Buona giornata
Marco
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 12:39)
@ luciano
Se il problema sono i tempi non credo proprio che la Corte Costituzionale sia l'organo più adatto a rimediare, visto che ci vogliono mesi prima che emetta una decisione; in ogni caso la Corte si è già pronunciata e tecnicamente non è possibile che possa modificare la decisione già emessa.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 12:43)
@Paolo
Il "contratto scritto" non è quello predisposto d'imperio dall'Agenzia delle Entrate in seguito alla denuncia, ma quello firmato da Lei e dal proprietario al momento della stipula. Se tale documento non esiste si è alla presenza di un contratto orale e - perciò - nullo.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 12:47)
@Giovanna
"Posso ora io richiedere la differenza tra il contratto scritto e registrato e quanto da lui corrisposto in questo periodo fino ad oggi?"
"Posso chiedere che con effetto immediato venga ripristinato il canone stabilito nel vecchio accordo scritto e successivamente registrato?"
"Nel caso in cui lui continuasse a pagare la cifra irrisoria posso sfrattarlo per morosita'?
La risposta a tutte e tre le domande è si.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 13:52)
@Carmela
Da quel che mi riferisce Lei non ha alcun contratto scritto; per tale ragione il proprietario potrà ottenere un provvedimento giudiziario di rilascio dell'immobile. L'unico consiglio che posso darle, per il futuro, è di non accettare locazioni in mancanza di un contratto scritto.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 13:54)
@Andrea G
Anche in questo caso manca un contratto scritto; non posso che rinnovare il consiglio appena dato @ Carmela.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 13:58)
@Daniel
In buona sostanza è così; però sarà possibile anche ottenere la condanna al pagamento dell'occupazione senza titolo.
Avv. Michele D'Auria (mercoledì, 19 marzo 2014 14:10)
@Marco #28
In realtà il proprietario potrebbe chiedere una indennità per l'occupazione senza titolo, ma nel caso specifico di cui mi riferisce ritengo che sia assolutamente antieconomico, nonchè incerto, perchè il tutto comporterebbe comunque l'apertura di un contenzioso dall'esito non scontato (alla fine si tratta di una singola mensilità, e il giudice potrebbe anche ritenere che nel complesso il proprietario sia stato già adeguatamente indennizzato dalla riscossione di quelle restanti).
Lucio (mercoledì, 19 marzo 2014 16:53)
Buonasera avvocato,
prima di tutto un grazie sincero per il Suo lavoro.
Avevo provveduto, a seguito della registrazione tardiva del locatario, a registrare, come previsto e chiarito anche dalla Circolare AGE, il contratto ( decorrenza 2009 ) nel Febbraio del 2012.
Dopo tre mesi, il locatario intima lo sfratto per morosità ! Dopo aver disposto la trasformazione del rito, il giudice ( scioccante ) emette ordinanza provvisoria di rilascio....in quanto riteneva le norme irretroattive ! ( in barba a quanto previsto dal comma 10 del D.L.23/2011 ). Ora il 30 p.v. vi è udienza dopo la prima del 2 u.s. Essendo previsto il terzo accesso dopo appena 2 gg., per il quale ho chiesto, naturalmente, la sospensione, Le chiedo :
1) alla luce della " scioccante " sentenza, ed in attesa di un pronto ( ne sono certo ) intervento legislativo ad hoc che chiarisca la situazione degli inquilini che hanno avuto il torto di applicare la legge, cosa potrà decidere il giudice? Il contratto è valido, e la momentanea "morosità" non può certo essere addebitata a chi ha agito seguendo la legge.
2) posso chiedere di sanare la morosità, per poi eventualmente rifarmi non appena cisarà un'intervento legislativo ?
La ringrazio e Le auguro buon lavoro, attendo un Suo riscontro.
Adriano (giovedì, 20 marzo 2014 23:53)
Avv. Buona sera , sono Adriano di Roma, li spiego un po la mia situazione, nel 2010, a settembre ho affittato un bilocale, io con mia ragazza , la propietaria non ci ha voluto fare un contratto di affitto da subito perche a detto che ci doveva conoscere, nel 2011 settembre io ho insistito e la propietaria mi fa un contrato scritto che mi da la abitazione in comodato non a messo cifre e niente, ma che me lo da per un anno, io pensavo che era registrato mi sono fidato, puoi a novembre vado alla agenzia delle entrate, per informarmi dell contratto avevo dei dubbi, e quando scopro che il contratto non era registrato , ho parlato con un dirigente che mi da detto che potevo fare la dennuncia , lo fatto dopo 3 giorni e mi hanno dattto un contratto 4 piu 4 , ma dopo 5 mesi la propietaria mi chiama in causa dicendo che il apartamento me la datto gratis, e che di mia ragazza non sapeva niente, ma noi abbiamo le cesione di fabricato quando siamo entrati in casa, il deposito di 1000 euro, scritto , non ostante tutte le prove sull 19, di questo il avvocato mio mi ha detto che abbiamo perso, perche il contrato di comodato, per il giudice era valido, e che era scaduto non ostante Non era registrato, ,, AVV, volevo sapere quanto tempo ho per fare il ricorso, la causa lo persa 19, marzo, mi dica che posso fare ho testimoni ho tutto intestato su di me bolette e tutto Mi dicca quando posso fare il ricorso quanto tempo ci vole, perche nn so un po mi ha lasciato desiderare il mio Avvocato grazie e spero che capira quello che ho scritto Grazie Distinti Salutii !!!
Avv. Michele D'Auria (venerdì, 21 marzo 2014 07:21)
@Adriano #37
Dipende dalla forma del rito; nel caso di azione ordinaria, 30 giorni dalla notifica della sentenza; se si tratta di un provvedimento d'urgenza 10 giorni.
Avv. Michele D'Auria (venerdì, 21 marzo 2014 07:29)
@Lucio #36
Al momento la situazione è alquanto confusa e non è dato sapere come si comporterà il Giudice, specie senza conoscere approfonditamente gli atti processuali. Di certo, Le conviene tentare la strategia che ha illustrato, anche perchè - nel Suo caso - un contratto scritto esiste e pertanto è valido.
marzio (venerdì, 21 marzo 2014 17:21)
giorno Avvocato,nel 2011 dopo 10 anni di affitto conto comodato uso gratuito ma in realtà versavo euro 600 mensili tramite assegno,ho deciso di denunciare,portando le copie degli assegni da me versati a a sig,a all'agenzia delle entrate che presa visione del tutto mi ha rilasciato un contratto di 4+4 con un importo mensile di euro 198,98 da me sempre versati,ora mi viene recapitata una lettera da parte del legale della padrpona di casa dove citando la sentenza numero 50 del 2014 mi invita a lasciare libera la casa entro 10 giorni e a risarcire 13mila euro in quanto l'ho occupata abusivamente.....cosa posso fare...???
ringraziandola anticipatamente.
marzio
studiolegaledauria (venerdì, 21 marzo 2014 17:56)
@marzio #40
Deve trovarsi un buon Avvocato e resistere in giudizio. Nel suo caso, infatti, esiste un contratto scritto e firmato da entrambe le parti, per cui il Giudice potrebbe legittimamente ritenere che il contratto di comodato in realtà nasconda una locazione vera e propria, anche perchè vi è la prova del pagamento mensile del canone. Se non vuole affrontare i rischi di un giudizio (che per sua natura è comunque sempre incerto) potrà tentare una transazione col proprietario, facendo leva sulle buone carte che ha in mano.
Serena (sabato, 22 marzo 2014 00:23)
Buongiorno avvocato
Le spiego lamia situazione ; io dopo aver chiesto da anni un contratto registrato di locazione che lei mi fece un contratto di comodato (fittizio) fui costretta ad andar al agenzia delle entrate 5 mesi fa perché m aveva chiesto un aumento d 200 euro perché ero incinta in più mio marito non lavora. Io la pago da 5 mesi con assegni circolari con la somma applicatami dal AGE ma mi gli rimanda indietro tutti i mesi e lei già da subito mi mandò la raccomandata x uscire dalla casa. (Cioè entro fine febbraio ) ora aspetto che mi scriva sicuramente il suo avvocato. Io ho un bimbo di 3 mesi e mio non lavora non so cosa aspettarmi!! Chi mi tutela ora visto che mi son fidata dello stato che poi gioca sulle nostre disgrazie??
Grazie anticipatamente
studiolegaledauria (sabato, 22 marzo 2014 07:07)
@Serena #42
Se ho inteso correttamente, anche nel Suo caso dovrebbe esserci un contratto scritto, anche se trattasi di contratto di comodato (fittizio) piuttosto che di locazione. La situazione, quindi, è incerta e vale la risposta data a marzio #40.
In genere, a tutti quelli che hanno un contratto di comodato SCRITTO e FIRMATO posso dare questo consiglio:
-1) Se avete le risorse necessarie ad affrontare un giudizio munitevi di un buon Avvocato e resistete, specie se è possibile dimostrare gli avvenuti pagamenti mensili; è possibile - anche se non è sicuro - che il Giudice possa darvi ragione
-2) Se siete in situazioni economiche critiche, trovate un accordo con il proprietario e cercate un alloggio, anche più modesto, alla vostra portata; fermerete l'azione del proprietario (al quale interessa soprattutto riavere indietro il suo appartamento) e risparmierete le spese di causa.
andres (lunedì, 24 marzo 2014 12:10)
Salve io prima avevo un contratto di comodato regustrato e di locazione pero no registrato e pagavo 650 euro in bonifico. Ho fatto questa legge al inizio di gennaio e ho iniziato a pagare 150. Adesseo con questo cambiamento il mio padrone a registrato il suo contratto che avevo firmato al inizio cosa devo fare e come devo comportare che adesso mi a chiesto il appartamento per fine settembre.
Nicola M. (martedì, 25 marzo 2014 15:50)
Buongiorno avvocato...
Le spiego la mia situazione...
Abito in un appartamento da circa 3 anni ed il proprietario non mi ha mai voluto far firmare un contratto, anche se ho insistito all'inizio per essere messo in regola (poi per quieto vivere ho smesso), dicendo che il comodato d'uso può essere verbale e che, quindi, non c'era bisogno di registrare nulla (cosa non vera, a quanto mi è sembrato di capire, per la locazione di appartamenti). Inoltre, mi ha sempre rifiutato assegni o bonifici esigendo di essere pagato in contanti...con la scusa che ha problemi con una sua società e che quindi i conti correnti sono bloccati...
Gli verso ben 500€ al mese e non ho prove di averglieli versati. Ho però registrate a mio nome sia l'utenza della corrente elettrica sia quella telefonica (la prima da circa 6 mesi a questa parte e la seconda da circa 2 anni). Posso fare qualcosa per essere messo in regola senza incorrere nell'aumento dell'affitto? Se dovessi denunciare il mio proprietario a cosa andrei incontro io come locatario e lui come locatore?
Grazie per la Sua gradita risposta in merito.
Antonio (giovedì, 27 marzo 2014 12:17)
Buongiorno Avvocato
Vorrei porle la mia situazione
Dopo 3 anni di affitto in nero, senza alcun tipo di contratto ma solo con accordo verbale, abbiamo stipulato come molti il contratto all' ADE
Cosa succederà ora?Quanto tempo, se di questo si può parlare, abbiamo prima che ci mandino fuori casa?
Ringrazio anticipatamente
Ila (giovedì, 27 marzo 2014 17:23)
Salve.
Ho lo stesso problema di tanti altri. Oltre ad avermi recato dei danni,il proprietario bugiardo , ora lo devo pure rimborsare? Io non ho chiesto di pagare molto meno,all'Agenzia delle Entrate ci sono andata perché lui non mi voleva dare la copia del contratto registrato. Per l'appunto ,non è che non volesse, non lo aveva proprio.Io ho perso €3500 di rimborso dal Comune per mancanza di registrazione. Sicuramente non ho mai condiviso che ci fosse una svalutazione cosi drastica ,facendoci pagare due spicci, ma purtroppo l'AGE incitava a questa tipo di azione,a dire il vero l'unica possibile. Sono certa che il Legislatore provvederà.. Non dimentichiamoci che abbiamo ragione perché siamo stati truffati, pur non essendo giusto che andando a regolarizzare abbiamo dovuto pagare meno, ma non era una scelta!!!E questo va considerato, come d'altronde, già qualcuno in Parlamento l'ha fatto. Se vogliono che si rimborsi il proprietario di casa,sborsassero in primis l'AGE e chi ha emesso questo provvedimento nel 2011.Io i soldi non ce l'ho,perché non mi metto a risparmiare ,pensando che la legge possa sbagliare!Scusate lo sfogo ,ma si tratta di cose molto delicate..e purtroppo mi sento abbandonata!!
donapedra (venerdì, 28 marzo 2014 09:56)
ma io posso contattare l'avvocato del patrone di casa e dirgli che se mi da la buona uscita lascio il monolocale?
studiolegaledauria (venerdì, 28 marzo 2014 21:21)
@andres #44
senza leggere il contratto registrato dal proprietario non posso darLe indicazioni precise; le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato di fiducia o ad una associazione di consumatori,
studiolegaledauria (sabato, 29 marzo 2014 01:56)
@Nicola M #45
Nel Suo caso non c'è alcun contratto scritto, quindi il proprietario potrà ottenere la restituzione dell'immobile invocando la detenzione senza causa. La denuncia, in seguito alla recente sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale non comporta più l'emissione d'imperio di un contratto 4+4 da parte dell'AGE.
studiolegaledauria (sabato, 29 marzo 2014 02:03)
@Antonio #46
Ormai è stato ripetuto diverse volte che in mancanza di un contratto scritto c'è nullità della locazione e quindi il proprietario può chiedere la restituzione della casa. I tempi possono variare in relazione alla strada giudiziaria intrapresa (in caso di provvedimento di urgenza bastano poche settimane per ottenere il provvedimento del Giudice).
studiolegaledauria (sabato, 29 marzo 2014 02:15)
@donapedra #48
Il tentativo di accordo bonario da Lei prefigurato è sicuramente possibile; al proprietario potrebbe convenire perchè rientra subito in possesso dell'immobile e non si assume l'onere del procedimento giudiziario. Non si aspetti però sicuramente una risposta positiva; molti proprietari, a torto o a ragione, hanno vissuto l'applicazione della normativa sulle locazioni in nero come un vero esproprio e non sono molto propensi a raggiungere accordi.
fregata1000 (lunedì, 31 marzo 2014 09:04)
io ho contratto di comodato gratuito, è stato reso inconstituzionale lo sconto! ma posso andare all'agenzia delle entrate registrare nuovamente il contratto? e visto che il contratto è nulla la tassa pagata per registrarlo ci viene restituita?
studiolegaledauria (lunedì, 31 marzo 2014 19:56)
@fregata1000# 53
non c'è bisogno di registrare nuovamente il contratto; la registrazione infatti resta valida e il contratto non è affatto nullo (stiamo parlando del contratto di comodato; quello di locazione - come è ormai chiaro - resta nullo).
Lina (martedì, 01 aprile 2014 15:16)
Egregio Avvocato,
vorrei trasferire la mia residenza presso un'amica che mi cederebbe, a titolo gratuito, alcuni suoi locali. Avremmo ipotizzato un comodato d'uso verbale a cui far seguire, senza registrare alcun contratto, il mio cambio di residenza presso l'ufficio anagrafico locale. In questo modo, ci sarà un accertamento da parte dell'ufficiale preposto? A chi altro dovrei render conto di questa situazione se non alla mia amica? Grazie e cordiali saluti.
angela lafranconi (giovedì, 03 aprile 2014 09:08)
gent.mo Avvocato,Le espongo il mio caso.Ad Agosto 2013 ho stipulato un contratto di locazione di un mio appartamento, non ho però fatto la registrazione perchè mancava la certificazione energetica.Ho provveduto a sistemare la cosa ,nel frattempo i rapporti con l'inquilino si sono guastati e lui mi ha preceduto registrando il contratto ed effettuando nello stesso giorno (14/03/2014 )una seconda registrazione di nuovo contratto con affitto pari a 3 volte la rendita catastale.In base all'annullamento di tale prassi per la legge 50/2014 posso ottenere il ripristino del contratto redatto lo scorso anno o meglio posso sfrattare per morosità l'inquilino che NON ha MAI pagato l'affitto (si tratta di un extracomunitario che consideravo un po come un figlio...pensi alla beffa !) Grazie per la Sua gentilissima disponibilità
fabio (giovedì, 03 aprile 2014 19:12)
Gentile avvocato, ho una causa x atto ingiuntivo dal dicembre 2012 per abusivismo. Mio padre mi ha chiesto di fare un favore ad un suo amico che si trovava in gravi difficoltà economiche e di farlo stare x qualche mese nel mio appartamento comprato all'asta da poco, non dovendoci entrare io immediatamento ho dato il mio consenso ad uso completamente gratuito. Dopo qualche mese gli abbiamo chiesto di lasciare libero l'appartamento avendolo aiutato abbastanza e visto che dovevo fare dei lavori x poi andarci a convivere con la mia ragazza, Alla data stabilita x il rilascio l'amara sorpresa, serratura cambiata e contratto fatto solo da lui all'AdE, per cui la volante ha mandato via noi a favore di questo essere immondo. In virtù della sentenza n.50, posso io chiedere il ricorso d'urgenza visto che dopo 2 udienze e 1 anno e mezzo dalla prima udienza il giudice non si pronuncia a come vuole procedere? a questa domanda il mio avvocato dice che non si può chiedere in virtù della sentenza, è così? La prego mi aiuti, ho bisogno della mia casa x farmi la mia vita, mi è stato sequestrato l'immobile senza che ci sia stato un solo giorno e continuo a pagare mutuo e spese.Grazie mille e buonasera
studiolegaledauria (venerdì, 04 aprile 2014 18:30)
@Lina #55
Non dovrebbero esserci problemi, i contratti di comodato orali non vanno necessariamente registrati. Dati i tempi che corrono, comunque, la Sua amica Le sta facendo un GRANDE favore, considerato che fino a soli pochi giorni fa tante persone per fare tali gentilezze si sono trovate marchiate quali evasori fiscali e sanzionati con un esproprio temporaneo del loro bene immobile.
studiolegaledauria (venerdì, 04 aprile 2014 18:34)
@angela lafranconi #56
se l'inquilino non ha mai pagato il canone, nemmeno quello minimo imposto dall'AGE, non avrà alcuna difficoltà ad avviare l'azione di sfratto.
studiolegaledauria (venerdì, 04 aprile 2014 18:40)
@fabio #57
Se ho ben capito nel Suo caso non esiste alcun contratto di locazione scritto, quindi dovrebbero esserci gli estremi per ottenere il rilascio dell'immobile; dal momento - però - che c'è già una causa in corso non saprei davvero cosa dirLe, senza aver prima esaminato gli atti processuali.
PS: sono stato indeciso se pubblicare o no questo post; invito nuovamente tutti i lettori ad esprimere le loro ragioni in maniera pacata; espressioni come "essere immondo" non saranno da me tollerate in futuro.
Lina (domenica, 06 aprile 2014 01:07)
Grazie per la cortese risposta. Allora meglio registrarlo il contratto di comodato anche se la mia amica non percepirà alcun compenso....buona domenica.
Fabio (lunedì, 07 aprile 2014 13:59)
Gentile avvocato, mi scuso per avere usato aggettivi poco ortodossi, ma la rabbia è tanta, nonostante appunto Lei mi dice che non essendoci contratto scritto il contratto fatto presso l'AdE è nullo ,l'abusivo che non ha alcun titolo ad occupare il mio appartamento come imposto dalla legge n.23/2011, continua ad occuparmelo, e visto che c'è già una causa in corso io al momento non posso appropriarmene, è così? Ma secondo Lei l'esito è scontato, è solo una questione di tempo? il mio avvocato non si pronuncia sulla certezza, dice che ci sono buone probabilità...La ringrazio e saluto e mi scuso ancora. Fabio
Bios (mercoledì, 09 aprile 2014 17:25)
Brevemente: vado fuori Italia per studi e lascio chiavi di casa mia a mio padre. Lui la affitta (firmando a mia insaputa lui un contratto) ad un tizio che dice di restarci un anno, ma poi si radica...non contento denuncia l'affitto in nero e si radica pagando 2 soldi. Io dovevo rientrare nel giro di pochi mesi a casa mia...con due bimbi piccoli (nati durante gli studi), così l'unica luce per riavere casa mia è stata quella della causa per il fatto che non avevo firmato io il contratto. Causa svoltasi a cavolo cappuccio e persa (nella sentenza si dichiara valido il contratto registrato dopo la denuncia) e giudice arrestata dopo pochi giorni per mille motivi tra cui truffe... Pagate le spese legali, multe ecc...Non ho avuto disponibilità economica per il ricorso in appello né tanto meno la giusta dose di fiducia nel sistema per sacrificare quei due soldi che riesco a guadagnare e con cui a mala pena sfamo la famiglia...I tempi per il ricorso sono scaduti. Ho altri strumenti per ridare una casa alla mia famiglia...o perlomeno per recuperare il giusto di affitto che ci aiuterebbe a vivere altrove?
studiolegaledauria (giovedì, 10 aprile 2014 08:27)
@Fabio #62
Nessun giudizio è mai scontato, perchè le cause vengono decise dai Giudici (i quali cambiano anche spesso idea, come insegnano le numerose sentenze contraddittorie emesse addirittura dalla Cassazione) e non dagli Avvocati; quindi il Suo Legale fa bene a non darLe certezze assolute. Diciamo che in linea di principio, salvo imprevisti, l'esito dovrebbe esserLe favorevole.
studiolegaledauria (giovedì, 10 aprile 2014 08:37)
@Bios #63
Per darLe una risposta fondata sarebbe necessario esaminare con cura la sentenza di cui mi riferisce. In ogni caso la sentenza della Corte Costituzionale ha cambiato il quadro normativo, quindi dovrebbe essere possibile ottenere ciò che chiede, in via giudiziaria. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio offre assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la zona dove Lei abita. Mi faccia sapere.
studiolegaledauria (venerdì, 25 aprile 2014 18:50)
@amalia ancona #66
Non è detto che Lei sia costretta a lasciare l'appartamento; nel Suo caso infatti esiste un contratto scritto ed il Giudice potrebbe ritenere che trattasi di un contratto di locazione vero e proprio, e non di comodato.
studiolegaledauria (venerdì, 25 aprile 2014 18:57)
@angela #68
Per darLe una risposta precisa avrei bisogno di leggere l'accordo registrato; da quel che mi riferisce però sembrerebbe che un contratto di locazione ci sia, quindi dovrebbe aver valore tra le parti.
studiolegaledauria (venerdì, 25 aprile 2014 19:02)
@paul #69.
Anche in questo caso per dare una risposta precisa bisognerebbe prendere prima visione dei documenti; in linea di massima, comunque, quando esiste un documento scritto firmato da entrambe le parti vi è sempre la possibilità (ma NON la sicurezza assoluta) che un Giudice possa scorgervi un contratto di locazione vero e proprio; dipende anche da cosa effettivamente è scritto nel documento e da come le parti si sono comportate successivamente.
studiolegaledauria (venerdì, 25 aprile 2014 19:08)
@Manuela #70
Senza leggere la documentazione di cui mi parla (addirittura delle sentenze, nel Suo caso) non posso essere ovviamente molto preciso. In linea di massima, comunque, un accordo con la controparte potrebbe essere la soluzione migliore, anche perchè in seguito all'annullamento del contratto imposto dall'ADE il proprietario può fondare la richiesta degli arretrati su basi giuridiche sostenibili.
Marcello (lunedì, 28 aprile 2014 13:17)
Dopo la sentenza il rischio per gli inquilini (onesti come me che con tanto di videoripresa hanno immortalato il proprietario prendersi 950 euro di affitto in nero contro i 600 pattuiti) che hanno registrato di propria iniziativa il contratto d’affitto è che passi un segnale culturalmente molto pericoloso, che è meglio affittare in nero e non pagare le tasse piuttosto che fare contratti regolari e pagare le tasse. Insomma mi ritroverò "in mezzo alla m**da, perché il proprietario (che già mi ha fatto azione legale chiedendomi i soldi indietro per morosità e via discorrendo) mi ha richiesto il rilascio dell'appartamento (in definitiva lo sfratto). Se un inquilino ha usufruito di una legge non può ricevere un danno "dall'annullamento" della stessa per un vizio procedurale..altresì risulterebbe abbastanza assurdo se lo Stato finisse per riconoscere un evasore fiscale e andasse invece contro un cittadino che in qualche modo ha ottemperato a una legge. Nella sentenza della Corte si parla di "grave danno nei confronti di chi affitta"...e allora che facciamo? lo andiamo (scusate il termine) a mettere in c**o a chi invece come me si è trovato a pagare affitti ben superiori all'importo pattuito. Naturalmente tutti sappiamo che la sentenza non annulla i contratti e le registrazioni fatte alle Agenzie delle Entrate, deve essere un giudice a farlo, la Corte Costituzionale è intervenuta sulle norme, non sulle registrazioni.
Saluti
studiolegaledauria (lunedì, 28 aprile 2014 23:36)
@Marcello #75
Non mi sembra che la Sua situazione sia così disperata; se ha pagato canoni più alti di quelli dovuti in base al contratto di locazione sottoscritto da entrambe le parti immagino che il Suo Avvocato abbia già chiesto la restituzione delle somme pagate in eccedenza, opponendole in compensazione.
Claudia (martedì, 29 aprile 2014 23:36)
Salve,
mi perdoni per il probabile argomento fuori tema, ma vorrei sapere a questo punto cosa comporta la denuncia di un affitto in nero sia per l'affittuario che per il proprietario? Dopo queste modifiche recenti, vorrei capire se effettivamente posso denunciare il mio contratto in nero che va avanti ormai da più di un anno. Non ho timore di essere mandata via ma sono stanca di queste situazioni. Secondo lei posso fare qualcosa?
La ringrazio in anticipo.
Marcello (mercoledì, 30 aprile 2014 09:41)
Il problema Avvocato, è che io dopo il fatto del pagamento alto che ho ripreso con la videocamera ho effettuato la registrazione con la legge 23/2011 e quindi non pago più il finto contratto verbale di 600 euro, ma pago 223 euro (il triplo della rendita catastale) ecco perché mi ha fatto la richiesta di sfratto per morosità. Quindi mi ritroverei sfrattato da un evasore fiscale. Non resta che fare opposizione, far valere il contratto dei 223 euro e denunciarlo con il video.
studiolegaledauria (giovedì, 01 maggio 2014 14:45)
@Claudia #77
In linea di fatto una denuncia produce sempre una serie di problemi, più o meno seri e scocciature varie, sia al denunciato (su cui comunque viene aperto un procedimento che non si sa mai a cosa potrà effettivamente portare) sia al denunciante (che dovrà impegnare parte del suo tempo per recarsi a fare la denuncia e in caso di sviluppi potrebbe essere convocato a vario titolo per chiarimenti o altro).
Luigia (giovedì, 01 maggio 2014 16:08)
Gent. Avv.to,
la mia situazione è la seguente:
- nell'agosto del 2001 ho stipulato un "Contratto per finalità turistica " come presentatomi dal proprietario;
- fino all' aprile del 2012 ho pagato gli affitti regolarmente, condomini e spese varie riguardanti l'appartamento più gli aggiornamenti ISTAT;
- ho ripetutamente chiesto che fosse registrato questo contratto affinché potessi fruire di un aiuto da parte dello stato, essendo io una pensionata;
- la richiesta non è stata mai accolta e ogni volta che scadeva l'anno mi veniva richiesto un congruo aumento che ho sempre pagato;
- ma nel 2012 ho deciso, dopo l'ultima richiesta di un onerosissimo aumento con il solito ricatto che se non avessi pagato avrei dovuto lasciare l'abitazione, mi sono decisa ad andare all'Agenzia delle Entrate e registrare il contratto e ho avuto la lieta sorpresa di vedermi non solo ridotto l'affitto ma di avere la possibilità di rimanere nell'appartamento altri 4 anni e forse anche 8;
Con questo tipo di contratto, con tutti i documenti che sono in mio possesso per dimostrare i miei pagamenti, i 3 mesi di deposito che ha voluto per anticipo più quello dell'affitto corrente, il fatto che ho già pagato per il mese di aprile 2014 quanto richiestomi in base al Decreto della Corte Costituzionale del marzo 2014.
Purtroppo per le somme pregresse richiestomi non sono in grado in questo momento di poterle pagare.
COSA PENSA CHE POTREBBE ACCADERMI?
Può darmi lo sfratto?
Grazie per la sua gentilezza, spero di ricevere da Lei delle delucidazioni, rimango in attesa.
Libero (lunedì, 05 maggio 2014 21:02)
Salve Avv, il 20/09/2013 ho denunciato il proprietario dell appartamento che ho in locazione poichénon aveva da anni mai registrato un contratto d affitto regolarmente firmato da entrambe le parti della cifra mensile di €. 600.( sempre regolarmente pagati in nero) Ora, grazie alla legge 23 del 14/3/2011 pago €. 155 (con assegno circolare). Oggi stesso mi é arrivata una raccomandata da parte dell' avv. del proprietario che mi delucida circa la sentenza di cassazione in questione e mi richiede tutti i soldi mancanti arretrati da settembre 2013 ad oggi entro 7 giorni dal ricevimento della missiva. Cosa mi suggerisce di fare? Cosa può fare il proprietario nei miei confronti? Ringrazio anticipatamente
studiolegaledauria (martedì, 06 maggio 2014 10:08)
@Luigia #80
Il contratto imposto dall'Agenzia delle Entrate è sicuramente nullo; per inquadrare correttamente la Sua situazione ci sarebbe però bisogno di esaminare il contratto da Lei effettivamente registrato.
studiolegaledauria (martedì, 06 maggio 2014 10:13)
@Libero #81
In mancanza di un nuovo provvedimento legislativo, allo stato attuale il contratto imposto dall'AGE è nullo con effetto retroattivo, quindi vale il vecchio contratto stipulato con il proprietario che è legittimato a chiedere gli arretrati. In mancanza di pagamento sarà possibile porre in essere uno sfratto per morosità.
Manuela (mercoledì, 07 maggio 2014 08:17)
Buongiorno avvocato..
.ho appena saputo che alla camera si stia votando per l'approvazione di una sanatoria per gli affitti in nero....che prevederebbe la validità del contratti registrati all'ade prima della dichiarazione di illeggittimitaino a giugno 2014...saprebbe dirmi qualcosa...sarebbe meglio attendere un po' prima di accordarsi con il proprietario. La ringrazio a
studiolegaledauria (mercoledì, 07 maggio 2014 14:00)
@Manuela #84
Effettivamente in questi giorni presso la Commissione Ambiente e Lavori Pubblici del Senato è in preparazione il testo finale del D.D.L. 1413/14 (CD "piano casa Renzi"), all'interno del quale sono stati presentati alcuni emendamenti che tendono a ripristinare la situazione precedente alla sentenza n 50/2014 reintroducendo di fatto le norme già dichiarate incostituzionali. L'operazione - ammesso che giunga effettivamente in porto - è rischiosa, perchè non è del tutto vero che la Corte Costituzionale abbia bocciato la normativa solo per eccesso di delega, come sostenuto da chi ha proposto tali emendamenti (La Corte infatti ha ben specificato che gli altri elementi di incostituzionalità erano assorbiti da difetto di delega, ma non ha detto che erano inesistenti; inoltre ha ben sottolineato la violazione operato contro lo Statuto dei Contribuenti). Insomma, a mio avviso si tratta di emendamenti scritti in fretta e furia in periodo preelettorale, che se approvati partorirebbero un altro provvedimento incostituzionale. Mi chiedo peraltro se il Capo dello Stato accetterebbe di firmare un atto che ad appena un mese dalla dichiarazione di incostituzionalità riproponga norme sostanzialmente identiche, senza rinviarlo alle Camere. Comunque, al momento non c'è ancora nessun provvedimento normativo valido ed efficace che abbia cambiato quanto deciso dalla Consulta.
Ovviamente, nell'ambito di una trattativa tra proprietari di casa e inquilini questo nuovo elemento spinge ancora di più a trovare soluzioni bonarie e rapide.
Manuela (mercoledì, 07 maggio 2014 14:29)
Che venga reintrodotta non è questo che ho letto ma che vadano sanate le situazione pregresse....perché devo pagare io...se ho semplicemente applicato una legge....ovvio che se venisse proposta la stessa legge verrebbe resa nuovamente incostituzionale...
Marcello (giovedì, 08 maggio 2014 15:46)
canoni neri: è ufficiale questa sera le commissioni riunite VIII e XIII del senato hanno approvato questo emendamento al decreto legge piano casa, ecco il testo integrale:
«1-bis. Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione stipulati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».
E ORA? SI PUO' STARE IN CASA CON IL CONTRATTO REGISTRATO ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE FINO AL 31 DIC 2015?
Luca (lunedì, 12 maggio 2014 20:08)
Gentile Avvocato,
ho stipulato un contratto di locazione in data 12.03.2009, che prevedeva un canone annuale di 2100€.
Tuttavia, il predetto contratto prevedeva una durata di mesi 3 a partire dall'1.04.2009 fino al 30.06.09.
In realtà il canone locativo da me effettivamente versato, per accordo precedente verbale, era di € 700 mensili (8.400 € annui) che ho effettivamente corrisposto a mezzo assegni fino al 31.12.2012. Dal 1 gennaio 2013, ho aderito alla normativa dlgs 23/2011 art 3 co 8 e 9, pagando la somma di € 223 mensili.
Ovviamente, dopo la pronuncia della Consulta, l'avvocato del locatore, mi ha diffidato al pagamento delle differenze non versate.
Ho dedotto, leggendo i commenti precedenti, che il proprietari-locatore ha diritto a pieno titolo ad ottenere in via retroattiva il pagamento dei canoni da me versati parzialmente.
La questione che vorrei porle è che il contratto (scritto) stipulato è scaduto in data 30.06.2009, e che in tale contratto fu previsto un canone di locazione di € 2100.
Tuttavia il locatore mi chiede il pagamento degli arretrati per 700 € mensili a fronte di un accordo verbale mai trasformato nella forma scritta.
E' legittima tale richiesta? Posso fare riferimento solo al contratto sottoscritto nel 2009 per quel che concerne la misura dei canoni dovuti al locatore? Posso anzi chiedere la restituzione di quanto da me versato "in nero" sulla base di un contratto verbale (e quindi nullo) facendo leva sul contratto effettivamente sottoscritto ma scaduto?
grazie in anticipo per il tempo che mi vorrà dedicare.
Debora (domenica, 18 maggio 2014 20:55)
Buona sera...vorrei chiederle un consiglio. Dopo un anno che chiedevo il contratto registrato la mia ex proprietaria di casa ha deciso che voleva l'aumento da 450 a 550. Così mi sono ritrovata costretta a lasciare casa e durante il trasloco la mia ex proprietaria ha deciso di cambiare la serratura e mi ha lasciata fuori casa. Quindi sono andata a fine febbraio 2014 a all'agenzia delle entrate a registrare il contratto ma non sono più riuscita a rientrare in casa. Mi sono rivolta ad un avvocato che ha mandato alla proprietaria una lettera che lei ha gentilmente ignorato del tutto. Ora dopo quasi 4 mesi mi ritrovo sempre fuori casa. Inoltre andando dai carabinieri loro non hanno voluto prendere nessuna denuncia al riguardo.
Quindi mi chiedo ho la possibilità di rientrate in quella casa (tra l'altro mansarda accatastata come magazzino e non abitazione) con il contratto da me registrato di 4+4 a 19 euro al mese?
Mi Suggerisce di continuare via legale o di lasciar perdere?
La ringrazio anticipatamente.
Massimo (domenica, 18 maggio 2014 22:15)
Gent.mo Avvocato
Mi ritrovo in una situazione a dir poco irrisoria: a maggio 2010 stipulo un contratto di affitto “in deroga” (senza naturalmente alcuna firma di organizzazione sindacale), non registrato, per anni 3+2, 700 Euro mensili, avendo cura il proprietario di lasciare le intestazioni delle bollette a se, per poi io rimborsarle a semplice richiesta. Ho sempre pagato puntualmente, a mezzo bonifico bancario in quanto la proprietaria risiede a 1000 km di distanza; a luglio 2013 ho aderito al Dl 23/2011, dietro consiglio di un legale dopo diversi distacchi di utenze pur avendo corrisposto l’importo alla proprietaria: ho pagato per la registrazione 1600 Euro di mia tasca, canone ridotto d’ufficio a 167 Euro e contratto 4+4.
La proprietaria mi fa subito gli atti di sfratto per morosità, e contestualmente nelle richieste la finita locazione!?!? io per il tramite di un legale presento tutte le regolari e puntuali ricevute di pagamento (Bonifici bancari), dall’inizio alla fine, nonché l’atto dell’ufficio delle entrate: assurdo degli assurdi, il giudice dispone, pur in presenza di prova scritta, il rilascio dell’immobile entro 30 gg ai sensi del art 665 cpc; provvedimento non impugnabile!!!!!!!!!! E tutto questo a gennaio 2014, quando ancora non era stata dichiarata l’incostituzionalità!!!!! E rinvio a giudizio di merito per ulteriori richieste risarcitorie (canoni non dovuti, eccedenze di somme condominiali, contributi comunali…………….); ora anche l’ufficiale giudiziario non vuol riconoscere la proroga, in quanto una esule ordinanza di rilascio………….
È giusto tutto ciò????? Qual è il suo parere?? Se interviene una sanatoria ho diritto che mi venga sospesa
studiolegaledauria (lunedì, 19 maggio 2014 12:46)
@marcello #82
marcello 82 ha scritto: "canoni neri: è ufficiale questa sera le commissioni riunite VIII e XIII del senato hanno approvato questo emendamento al decreto legge piano casa, ecco il testo integrale:
«1-bis. Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione stipulati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».
E ORA? SI PUO' STARE IN CASA CON IL CONTRATTO REGISTRATO ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE FINO AL 31 DIC 2015?"
Era prevedibile che il governo, in periodo elettorale, avrebbe dato vita ad un provvedimento del genere. Se tutto va come deve, entro stasera sarà votato. Che dire? Dal punto di vista giuridico si tratta di una mostruosità, perchè fa esplicitamente salvi gli effetti di una normativa dichiarata incostituzionale solo poche settimane (non anni!) fa. Gli inquilini avranno un attimo di respiro, ma probabilmente saranno travolti da una valanga di impugnazioni che alla fine rischieranno di pagare ancora una volta di tasca propria quando i giudici decideranno sulla questione.
In questo periodo il miglior consiglio che si può dare è di tentare un accordo che lasci soddisfatti sia l'inquilino che il proprietario.
studiolegaledauria (lunedì, 19 maggio 2014 13:01)
@luca #83
Per risponderLe in maniera fondata sarebbe indispensabile esaminare la documentazione di cui mi riferisce. In linea di massima, comunque, sembrerebbe che Lei abbia più di una carta in mano: esiste un contratto scritto (quindi non vi è occupazione abusiva) ed è specificato un canone molto più basso di quello pagato. Fossi in Lei non dispererei.
studiolegaledauria (lunedì, 19 maggio 2014 13:26)
@debora #84
Da quel che mi riferisce mi sembra di capire che Lei abbia abbandonato la casa, avendo effettuato anche il trasloco; inoltre non ho capito se Lei avesse un contratto scritto oppure no, ma sospetto che fosse un semplice contratto orale. Che dire? magari il provvedimento tampone del Governo (che dovrebbe essere approvato oggi) potrebbe momentaneamente favorirLa, ma alla lunga potrebbe essere controproducente. Dopo di che, decida Lei.
studiolegaledauria (lunedì, 19 maggio 2014 13:38)
@massimo #85
La situazione di cui mi riferisce andrebbe approfondita attentamente visto che c'è una causa in corso ed un Avvocato che certamente sta facendo di tutto per tutelarLa. Al momento purtroppo non posso dirLe altro senza correre il rischio di essere impreciso.
Lorena (martedì, 20 maggio 2014 00:43)
Dopo l'approvazione dell'emendamento 5.18 che cosa mi consiglia di fare? Continuare a pagare la cifra irrisoria fissata dall'Age fino al 31/12/2015 oppure uscire dall'appartamento? Dato che la proprietaria mi ha inviato raccomandata, redatta da avvocati, esigendo la somma di quello che avrei dovuto pagare se non avessi registrato il contratto e considerando l'incostituzionalità dell'emendamento ho timore che mi potrei trovare ancor di più in difficoltà se i proprietari dovessero avviare nuova istanza alla corte costituzionale per far rendere nullo l'emendamento prima della fine del 2015... che faccio? Mi indichi una via d'uscita bonaria... grazie infinite!
studiolegaledauria (martedì, 20 maggio 2014 01:01)
@Lorena #90
Naturalmente si rende conto che per dare una risposta fondata avrei bisogno di esaminare ciò che Le hanno scritto gli avvocati. In linea generale, comunque, ritengo che la norma transitoria del governo sia un palliativo che non può dare garanzie (ed ho già spiegato il perchè). A mio avviso questo è il momento di trovare accordi: i proprietari, alla fine, desiderano solo che la casa sia liberata al più presto e gli inquilini desiderano uscire indenni da questa assurda situazione creata dal Legislatore e dalla Consulta. Una transazione è possibile e più o meno vantaggiosa (o almeno accettabile) per entrambi.
willy (mercoledì, 21 maggio 2014 17:05)
salve,dopo «1-bis. Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione stipulati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».aspetto udienza,inquilino non firma il contratto,e denuncia all'ade,ottenendo 4+4 dal 1 _1_2012 canone al terzo della rendita catastale,canoni mai versati,materiale inesistente all'agenzia delle entrate per la denuncia, al 31 dicembre 2015 sarebbero ormai 3 anni,bollette gas non pagate e condominio,che se saldate da me non potrò riavere,ma non posso permettermelo,e mediazione non avvenuta,questa è prima e unica casa con residenza,e mi appoggio altrove,se crede che i giudici semplicemente chiederanno il rilascio? oppure gli faranno un contratto a partire da quella data per ancora un anno dove dovrà pagare gli arretrati in ecocanone?grazie
luca (mercoledì, 21 maggio 2014 18:34)
sì...ho un contratto ma in realtà lo stesso prevedeva un termine di 3 mesi che sono scaduti nel giugno 2009.....da lì in poi si è andato avanti sulla base di un contratto scaduto ed io ho pagato (con assegno) 700 € mensili fino al 31.12.12, data in cui ho aderito alla normativa della cedolare secca. da quel momento ho pagato 223,00 mensili fino ad oggi. Posso resistere in giudizio assumendo che in realtà il contratto scritto si sia rinnovato automaticamente e (addirittura) richiedere indietro il denaro che ho corrisposto in più?
Lucio (venerdì, 23 maggio 2014 14:19)
Lei afferma che la sanatoria fino al 31/12/2015 " ....Dal punto di vista giuridico si tratta di una mostruosità...."
Gentile avvocato, la mostruosità, mi perdoni, era nel non rispettare il patto sociale con il cittadino che, applicando quanto previsto dalla legge, ( al contrario, non dimentichiamolo, dei proprietari EVASORI ) è stato ( come il sottoscritto ) considerato "moroso" e per di più ( come il sottoscritto ) costretto a lasciare casa ( in quanto fu emessa un'ordinanza provvisoria di rilascio poichè non fu preso in considerazione quanto previsto dal comma 10 dell'art.3 D.L.vo 23/2011 ) !
Immagini come ci si sente. Solo per un attimo.
Con tutto il rispetto, come si fa a non rispettare le migliaia di persone che, in buona fede, hanno avuto l'unico torto di rispettare la legge ( viceversa i locatori l'hanno sempre oltraggiata, in barba a tutto ed a tutti, forti della loro posizione contrattuale )e che per di più avrebbero dovuto anche lasciare casa ? e pagare gli arretrati. ?
Dove si è visto mai ?
Ora, il sottoscritto si è visto sobbarcare una spesa enorme che non avrebbe dovuto affrontare.
E come me chissà quanti altri.
Stia tranquillo, non solo non vi sarà alcun'altra sciagurata sentenza di annullamento da parte della Corte Cost.le, ma ci sarà una legge ad hoc per punire concretamente gli EVASORI che hanno avuto anche il coraggio di disprezzare gli inquilini e di godere ( per fortuna, solo per un pò ) della sciagurata sentenza n.50. Alla faccia dello stesso Stato !
Mi aspetto che pubblichi la presente, e La ringrazio per lo spazio che Vorrà concedermi e per la Sua cortese risposta.
Lucio.
emanuela (mercoledì, 28 maggio 2014 10:40)
Buongiorno avvocato, io mi ritrovo a pagare da piu' di un'anno un affitto in nero perche' una volta scaduto il contratto il proprietario non ha voluto piu' registrare il contratto perche' ha un pignoramento sia dellequitalia sia ddella banca dove ha il mutuo edilizio....adesso vorrei provare ad acquistare la casa ma non saprei come muovermi...lui non vuole prendere accordi per togliere l'ipoteca con equitalia ma so gia' che nessuna banca mi da' il mutuo se l'appartamento è pignorato? mi conviene chiedere il contratto di affitto registrato e aspettare che vada all'asta? io vorrei avere delle certezze e non stare cosi' a nero anche perche' ho un bimbo
grazie
Giovanna (mercoledì, 28 maggio 2014 22:50)
Gentilissimo Avvocato,sto da ormai tre anni in una casa, il mio carissimo padrone di casa mi aveva fatto un contratto, che però non ha voluto registrare, lo ha fatto solamente dopo che, una domenica mattina, mi è spuntata a casa la Guardia di Finanza. Dopo quel giorno il padrone di casa è subito andato a registrare il contratto (di € 900 anzichè €800 come stabilito e come le ricevute che lui mi ha sempre firmato) che abbiamo pagato in parti uguali come stabilito dalla legge. A scadenza contratto, lui nn lo ha rinnovato e così ho iniziato a pagare €500. Dopo qualche mese mi ha mandato lo sfratto e così siamo andati in causa....Dopo diverse sentenze a fine gennaio vinco la causa in quanto il giudice, notando tutte queste incongruenze, decide di annullare lo sfratto e di applicare il DL 23/2011 e quindi da allora in poi ho pagato secondo quanto previsto. Un pò di giorni fà, il padrone di casa, ricevuto il miracolo dell'incostituzionalità della legge applicata, mi ha rimandato lo sfratto. Ora io le chiedo: è possibile che se la cavi così facilmente a causa vinta?????????
Ringraziandola in anticipo, attendo sue spero confortanti e incoraggianti risposte
Grazie
studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 06:40)
@ willy #92
Sinceramente non ho capito molto di quanto mi ha scritto.
studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 06:54)
@luca #93
Se Lei ha continuato a pagare dopo il terzo mese il contratto, anche se stipulato come locazione transitoria, va considerato un normale 4+4, quindi l'azione che Lei prospetta - almeno in linea di massima - non mi sembrerebbe infondata.
studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 07:18)
@Lucio #94
Gentile Sig. Lucio, le mie perplessità sulla "pezza" normativa scritta in fretta e furia per fronteggiare la sentenza 50/2014 non nascono da una antipatia verso gli inquilini, ma da una lettura giuridica della stessa. Non faccia l'errore di considerare questo BLOG come un'arena politica o ideologica: non lo è.
Comunque ho approfondito la questione da Lei posta in quest'altro aricolo: http://www.studiolegaledauria.net/2014/05/28/affitto-in-nero-cosa-cambia-dopo-la-proroga-degli-effetti-del-d-lgs-23-2011-fino-a-dicembre-2015/
studiolegaledauria (sabato, 31 maggio 2014 07:22)
@Giovanna #96
Invito anche Lei a leggere quanto scritto qua: http://www.studiolegaledauria.net/2014/05/28/affitto-in-nero-cosa-cambia-dopo-la-proroga-degli-effetti-del-d-lgs-23-2011-fino-a-dicembre-2015/
calin (mercoledì, 04 giugno 2014 19:28)
buon giorno nel 2002 sono entrato in affitto senza contratto insieme a 2 amici che lavoravamo insieme in una ditta nel comune di residenza. abbiamo pagato sempre 723 euro mensili piu le bolette senza vedere nessuna . la padrona ci portava un foglio con soma da pagare. poi nel 2004 mi fa un contratto legale 4+4 nel stesso apartamento. domanda : se faccio la denuncia adesso visto che oggi ho dei problemi con signora anche se non abbitto piu da lei cosa sucede ? prche pagando in mano senza ricevuta e senza testimoni lei mi a fatto causa dicendo che non ho pagato e sono debitore .ma io non sono in debito
studiolegaledauria (venerdì, 06 giugno 2014 21:38)
@calin #101
Temo che la Sua denuncia avrebbe poco seguito, se non può dimostrare nulla di quello che dice.
Ester (lunedì, 23 giugno 2014 12:45)
Per gravi problemi familiari ho inviato il recesso da un contratto di affitto però non ho specificato le motivazioni nella raccomandata inviata al proprietario di casa. Lui adesso dice che non avendo specificato le gravi motivazioni il recesso non è valido e vuole far valere questo aspetto per farmi continuare a pagare qualche mese in più. Devo inviare una nuova lettera o quella già inviata è valida?
Grazie Ester
giovanni (martedì, 01 luglio 2014 22:07)
Dopo 2 anni d affitto pagati in nero adesso mi ritrovo una proposta di contratto di comodato gratuito ma naturalmente dovrei continuare a pagare in nero.. accettare o essere sfrattato.. come posso tutelarmi?
Raffaele (venerdì, 04 luglio 2014 15:30)
Salve avvocato,il mio proprietario(locale commerciale)si è rifiutato,per due anni consecutivi , a farmi ricevute fitto.la mia domanda e': come posso recuperare ricevute?
Albert78 (venerdì, 11 luglio 2014 15:35)
Buongiorno avvocato,
ho affittato ad un ragazzo un appartamento senza contratto facendogli un favore per l'urgenza richiesta, dicendogli che avrei comunque provveduto al più presto alla stipula dello stesso, data la mia impossibilità di tempo in quel momento. Dopo due mesi, in buona fede, ho sottoscritto quest'ultimo, appunto, per la registrazione ma lei si è rifiutata di firmarlo e di pagare la mensilità minacciandomi di chiamare i carabinieri, dato che era in affitto "senza contratto". Ho comunque provveduto a registrare le mensilità attraverso ricevute firmate da entrambi. Vorrei sapere a cosa vado in contro ora che ovviamente preferisco che esca da casa mia non avendo nessun contratto qualora si vada in giudizio.
Queste ricevute mensili di affitto momentaneo "in nero" saranno a suo favore non potendo dimostrare che io VOLEVO sottoscrivere il contratto con la cedolare secca?
Posso non incorrere in sanzioni?
Posso "accompagnarla" immediatamente fuori da casa mia?
Grazie
Marco (venerdì, 18 luglio 2014 15:04)
Caro Avvocato, Cari lettori,
Ho letto con interesse le vostre esperienze e devo dire che la sezione sopra è ricca di tanti chiarimenti utili a molti.
Vorrei portare alla vostra attenzione la situazione che attualmente sto vivendo, sperando in una vostra opinione. Brevemente.
Dallo scorso Gennaio ho stipulato un contratto, in qualità di locatario, di tipo cedolare secca. Prima della stipula del contratto il Locatore mi chiese di pagare 50 euro mensili in più per i mesi Giugno, Lulgio ed Agosto (perchè probabilmente si sarebbe trasferita la mia fidanzata). Purtroppo così non è andato, per questioni private.
Da Gennaio ho quindi pagato regolarmente l'ammontare dichiarato sul contratto. Ma, alla fine di Giugno il Locatore mi ha chiesto questi famosi 50 euro, cash. Non volendo compromettere il nostro rapporto, ho cercato di far ragionare la persona in questione. Ogni tentativo è andato perduto, chiede a gran voce questi soldi fuori contratto.
Dal punto di vista legale cosa penate possa accadere? Sono nel giusto?
P.S.
Il locatore fa leva sul fatto che il preavviso di scissione del contratto (mi trasferisco all'estero per motii laorativi) deve avvenire con un anticipo di mesi 6, come riportato nel regolare accordo di locazione. La raccomandata che io ho inviato per la disdedda ricade entro un termine di 5 mesi, e non di 6. Ho avvisato il locatore non appena saputo, dalla società per la quale lavoro del, trasferimento all'estero.
Potrebbe questo compromettere il precedente punto.
Grazie a tutti in anticipo.
Giovanni Iossa (martedì, 05 agosto 2014 11:40)
Caro avvocato, questo caso è un pò difficile.
Il mio inquilino, denunciato per occupazione abusiva dal gennaio 2013 ad oggi (la causa fissata per il 4 novembre pv) si è recato presso l'agenzia delle entrate a fare una denuncia verbale di locazione
e continua a non pagarmi.
La mia domanda è questa: oltre ad avere questa causa in corso, posso anche procedere con lo sfratto per morosità?
Luigi D'intini (giovedì, 07 agosto 2014 16:51)
Buongiorno,
ho scoperto che una mia ospite regolarmente denunciata alla Polizia con cessione di fabbricato, ha registrato un falso contratto di locazione (con tanto di mia firma apposta) presso l'Agenzia delle Entrate, unitamente alla redazione dell'apposito modulo per la registrazione verbale unilaterale. Vorrei recarmi nella sede dell'Ag. per prendere visione dell'originale e non della copia conforme, in quanto sospetto non una buona imitazione "autentica" della mia firma, bensì una trasposizione di una mia firma autentica (fotocopiata o comunque riportata con una qualche modalità di contraffazione).
Posso pretendere di visionare tale documento? Grazie per la cortese risposta
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:04)
Se non ha almeno specificato quali sono le ragioni del recesso (anche senza darne una prova, ma - ripeto - almeno una indicazione) temo che il proprietario abbia ragione.
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:11)
@giovanni #104
Con un contratto di comodato potrà comunque essere sfrattato in qualsiasi momento; se vuole le tutele che le spettano pretenda un regolare contratto di locazione, oppure trovi un altro proprietario disposto a stipularlo (meglio cercare una nuova casa subito e poi stare tranquilli piuttosto che firmare un contratto farlocco e poi stare in ansia tutti i giorni).
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:16)
@raffaele #105
Spero per Lei che abbia pagato in maniera tracciabile (assegni, versamenti in conto corrente, vaglia postali o altro) o si troverà nella spiacevole situazione di poter essere accusato di essere moroso, e magari subire uno sfratto. Per le ricevute cerchi di farsele dare in via bonaria, senza muovere troppo le acque; se non ci riesce, faccia una richiesta formale, con raccomandata A/R (e si prepari alla probabile azione di sfratto, in cui dovrà di dimostrare di non essere moroso)
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:29)
@albert78 #106
La prima regola per non avere problemi è non dare MAI un appartamento a NESSUNO in mancanza di un regolare contratto; spiace dirlo, ma con le attuali leggi non è più il momento di fare cortesie o ospitare gente: una persona va immessa dentro casa solo ed esclusivamente DOPO CHE VI SIA STATA LA FIRMA DI UN REGOLARE CONTRATTO DI LOCAZIONE (oppure di COMODATO, se si intenda aiutare un amico, un parente o chiunque altro). Tanto premesso, la prossima volta che c'è una urgenza, lasci la persona fuori strada e Le dica di cercare altrove, se proprio non riesce a stipulare il contratto prima di dare le chiavi. Non ho comunque capito cosa effettivamente sia successo: cosa significa "Ho comunque provveduto a registrare le mensilità attraverso ricevute firmate da entrambi"? Il contratto è stato firmato o no? Ed è stato registrato o no? Qualora ciò non sia stato fatto, siamo di fronte ad una detenzione senza titolo, e Lei potrà chiedere il rilascio dell'immobile, ma avrà un procedimento giudiziario da affrontare, con i costi e lo stress che ciò comporta.
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:40)
@marco #107
Sono due questioni distinte e separate: 1) Lei deve al proprietario esattamente il canone che è scritto sul contratto: ne' un euro di più, ne' un euro di meno. Stop. 2) Il recesso - ammesso che ricorrano le condizioni - va effettuato sei mesi prima, non cinque; per tale ragione Lei dovrà pagare anche il canone riguardante la mensilità nella quale non occuperà l'appartamento.
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:47)
@ Giovanni Iossa #108
Essendoci una causa in corso per poterLe rispondere in maniera adeguata avrei bisogno di esaminare gli atti processuali; comunque sia, in linea di massima, escluderei la possibilità di agire con uno sfratto per morosità, in quanto manca l'elemento fondamentale del contratto di locazione: solo un inquilino può essere sfrattato per morosità, ma un detentore senza titolo no (bisognerà invece chiedere il rilascio per detenzione senza titolo, che è cosa diversa dalla morosità).
studiolegaledauria (sabato, 09 agosto 2014 15:52)
@ Luigi D'intini #109
Produca una regolare richiesta di accesso agli atti; ma - ancor di più - se è assolutamente certo di non aver firmato quel contratto (e Lei dovrebbe ben saperlo, visto che la firma sarebbe la Sua... ) faccia una denuncia in sede penale
Luca (venerdì, 12 settembre 2014 10:30)
Salve Avvocato,
l'anno scorso sono stato costretto a fare lo sfratto a un inquilino moroso per l'importo che era indicato nel contratto. Realmente lui mi ha pagato per 10 anni il doppio di quello presente nel contratto. Dalla data dello sfratto a cominciato a pagare, pero secondo contratto (cioe la meta). Il contratto si è rinnovato tacitamente per altri 4 anni. Esiste qualche possibilità per farmi pagare quello che realmente vale la casa, cioè il doppio del contratto?? o devo necessariamente aspettare la fine del contratto. Lui mi ha pagato sempre il valore della casa per 10 anni, ma da un anno paga la meta.
giuseppe (lunedì, 15 settembre 2014 22:17)
ho pagato per diversi mesi un affitto in nero senza alcuna ricevuta, il contratto non e' mai stato registrato, si puo' considerare il contratto nullo?
andreea (mercoledì, 15 ottobre 2014 13:31)
Salve,avocato io o una situazione un po complessa alora o un contratto di comodato di uso gratuito e pago al padrone di casa 200 euro al mese in nero non o prove i soldi li pago in mano a lui posso andare dal agenzia delle entrate a registrare il contratto come un contratto di affito e avere la cedolare seca o no ?grazie mille
francesco (mercoledì, 22 ottobre 2014 14:26)
Salve, mi ritrovo una richiesta di affitto in nero da parte della mia ex ragazza, con la quale convivevo, nella sua abitazione, prima che mi buttasse fuori casa per un'altro uomo. Lasciando perdere la parte sentimentale, ma puo richedermi l'affitto? e pergiunta a nero? ma non rischia niente fare tali pretese?
grazie
Alexandru (sabato, 25 ottobre 2014 23:57)
Buon giorno avv. Ho un contratto 2+2 , vorei sapere se e possibile che e stato registrato, visto che e fuori lege ( non esisste ) . In piu prima siamo stati per 10 anni in nero ,con le spese pagate 5-6 volte di piu . Grazie molte in anticipo !
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 19:07)
@Luca #117
I contratti vanno stipulati per l'importo effettivo, e non per un importo di comodo, altrimenti sono guai. Credo che Lei non si sia reso conto della situazione: il problema NON E' se Lei possa farsi pagare il doppio, come ha fatto (in nero) per dieci anni; il problema è che se l'inquilino riuscirà a dimostrare di aver pagato il doppio per dieci anni potrà chiederLe la restituzione di quanto indebitamente percepito in nero, e già che c'è potrà anche presentare una bella denuncia alla Guardia di Finanza per evasione fiscale nei Suoi confronti; cosa semplicissima da fare, qualora Lei abbia già dichiarato pubblicamente, e magari pure per iscritto, che in realtà il canone era pari al doppio di quanto riportato nel contratto di locazione.
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 19:10)
@giuseppe #118
Risposta secca: si.
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 19:14)
@andrea #119
Se il contratto di comodato di cui mi parla è in forma scritta e firmato da entrambe le parti la risposta è che - probabilmente - potrebbe esserne chiesta la registrazione, ottenendo poi in sede civile una sentenza che sancisca l'esistenza di un contratto di locazione (e non di comodato); la questione comubnque è complessa, e andrebbero esaminati gli atti.
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 19:19)
@francesco #120
Rischia si, in quanto se si tratta di affitto in nero vi è stata evasione fiscale; ma da quel che mi riferisce non si trattava affatto di locazione, bensì di comodato, quindi manca del tutto la materia. Cerchi di risolvere la questione in maniera bonaria, in nome dei vecchi tempi...
studiolegaledauria (martedì, 04 novembre 2014 19:23)
@Alexandru #121
Il contratto può essere registrato tranquillamente, ma varrà come un normale 4+4. Per quel che riguarda i pagamenti del canone in nero ho già risposto @Luca #117: se può provare i pagamenti sarà possibile chiederne la restituzione.
Carlo (venerdì, 14 novembre 2014 19:23)
Salve spett.le Avvocato, io sono stato in affitto per un anno e cinque mesi con un contratto transitorio che il padrone di casa non ha mai registrato, ad ottobre con insistenze verbali mi ha costretto a lasciare l'appartamento dopo aver incassato il mese di ottobre in anticipo e non mi ha voluto ridare ne la cauzione ne il mese di ottobre che non ho goduto. Io vorrei denunciarlo all'ag. delle entrate o alla Guardia di Finanza, Ho trovato un altro appartamento ora con contratto denunciato con cedolare secca. Posso recuperare il mio denaro tramite un'azione legale e denunciarlo alle autorità competenti senza incorrere io in sanzioni? Grazie
studiolegaledauria (sabato, 15 novembre 2014 07:49)
@Carlo #127
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma l'Agenzia le richiede comunque ad entrambi, per l'intero importo, salvo la possibilità di rivalsa pari al 50% tra i soggetti medesimi per la somma pagata in più e spettante all'altra parte, quindi dopo la denuncia si prepari all'esborso. Ciò - ovviamente - nel caso in cui esista un contratto scritto; i contratti orali infatti sono nulli e non possono essere registrati (anche se qualche Ufficio lo fa...).
Il discorso sulla recuperabilità del denaro potrebbe essere abbastanza complesso; se vi era affitto in nero senza contratto scritto ciò andrà valutato dal Giudice; nel caso in cui invece esista contratto scritto dovrebbe essere possibile recuperare le somme pagate in più (ma ovviamente andrà tutto dimostrato, fino all'ultimo centesimo).
Alessio (domenica, 23 novembre 2014 23:52)
Salve sono un socio di un circolo di tennis fondato nel 1972 dove una società ci dava un pezzo di terreno in comodato d'uso gratuito dove l'asd in questi 42 anni ha fatto investimenti pari a circa 500 mila euro fondando un club con 4 campi club house ecc..,nel frattempo la nota società va in fallimento e arriva lo squalo di turno e compra il terreno all'asta mandandoci lo sfratto volendosi appropriare di tutto il club ! Nel comodato stipulato e registrato nel 1972 c'è solo la firma del presidente della società quindi solo del comodante. Ci sono secondo lei gli estremi per un usucapione attaccandoci al fatto che nel comodato nn c'è la nostra firma? Siamo disperati non vogliamo far morire il tennis nella nostra città ! Cordiali saluti
studiolegaledauria (mercoledì, 26 novembre 2014 05:47)
@Alessio #129
La questione non riguarda il problema di cui si discute in questa pagina; in ogni caso - in linea di massima - ciò che Lei chiede potrebbe forse essere ottenibile, ma la questione è complessa e andrebbe approfondita, esaminando anche la documentazione di cui mi riferisce.
Purtroppo data la grande mole di mail ricevute è praticamente impossibile rispondere a tutti i lettori del sito. Le ricordo però che lo Studio opera in tutta Italia per cui, se lo ritiene opportuno, sarà possibile organizzare un incontro con il Collega più vicino alla zona dove Lei abita; così potrà spiegare meglio i dettagli della situazione. Se possibile tecnicamente sarò presente anche io, in videoconferenza, e potrà parlare anche con me. Ci tengo a precisare che l'incontro in studio non Le costerà nulla.
Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere.
Maria (giovedì, 27 novembre 2014 18:46)
Salve avvocato,
ormai da più di vent'anni sono in affitto in un locale; per i primi dieci la proprietaria ha richiesto il pagamento, oltre alla cifra stabilita dal contratto, una somma in nero. Dopo i dieci anni ho iniziato a pagare in assegni, ma la signora non li ha mai riscossi e sono tutt'ora depositati in posta. Oggi, dopo la morte della proprietaria, sono subentrate le figlie che però non hanno ancora prelevato i soldi depositati. Sono andata io stessa a richiedere gli assegni, ma non posso riaverli; ora volevo chiederle: posso fare qualcosa?
studiolegaledauria (venerdì, 28 novembre 2014 08:05)
@Maria #132
Se ha depositato i pagamenti su un conto o un deposito intestato al proprietario è ovvio che non possa riaverli indietro; il fatto - però - che non Le abbiano rimandato indietro gli assegni implica accettazione delle somme versate, anche se materialmente sono ancora sul conto o sul deposito.
giuseppe (venerdì, 27 marzo 2015 07:58)
salve avvocato nel gennaio 2012 o usufruito del decreto leg marzo 2011 ottenendo il contratto 4+4 a mio favore naturalmente il contratto l'abbiamo stabilito solo verbale con la propietaria un anno fa mi vedo arrivare una lettera dove la propietare mi chiamava a conciliare ed io ho rifiutato perche mi sentivo a norma di legge, oggi mi vedo notificata una sentenza dove si dichiara la nullita del contratto di locazione verbale intercorso fra le parti,a rilasciare immediatamente l'immobile,il risarcimento dei danni cioe dei mesi arretrati piu l'interessi,e il pagamento delle spese processuali.énormale una sentenza del genere?mi consiglia il ricorso?ho lascio perdere per nn incorrere in altre spese ,,,Grazie anticipatamente buona giornata
antonio s (martedì, 05 maggio 2015 19:25)
Salve, dopo un contratto in scadenza 4+4 il proprietario di casa dai 400€ mensili che pago vuole rinnovarmi a 800€ senza registrazione del contratto. Anche se volessi pagare gli 800€ mensili come posso risolvere il problema della non registrazione del contratto... ovviamente per tutelarmi! La ringrazio anticipatamente
MARIA (lunedì, 22 giugno 2015 12:35)
Salve avvocato,
le volevo chiedere un suo parere, visto che in base a quella norma dichiarata incostituzionale io ho subito anche uno sfratto ed a mio fratello gli hanno pignorato un quinto dello stipendio che ancora paga, posso fare qualcosa!
Nel senso mio fratello potrebbe richiedere la restituzione di ciò che ha versato e bloccare quello che sta pagando?
Grazie
Saluti
Maria G.
Melissa (martedì, 23 giugno 2015 16:23)
Buongiorno,
da 9 anni vivo in una casa con un contratto di comodato d'uso gratuito registrato all'agenzia dell'entrate che si rinnova ogni due anni se non cè una disdetta 6 mesi prima. Ho sempre pagato 500 euro al mese in nero ed in contanti perchè il padrone di casa non voleva bonifici assegni ecc..due anni fa il padrone anziano non si è più visto ed è arrivata la figlia chiedendomi 1000 euro d'affitto in nero, io gli ho riposto che se mi faceva un contratto regolare ne potevamo parlare. A quel punto mi ha minacciato che mi butta fuori ( ho registrato le minacce) e lo fa tutto ora, ho smesso di dargli l'affitto in nero visto che ho un comodato gratuito. Le utenze sono a nome mio.Come posso fare per mettermi in regola?? La posso denunciare? ce possibilità di avere un contratto di 4+4 regolare?Ha iniziato nuovamente a minacciarmi che devo pagale l'affitto altrimenti chiama i carabineri e mi butta fuori, sono sola e ho 2 bambini di 2 e 5 anni. Cosa posso fare??
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 12:06)
@giuseppe #133
La sentenza di cui mi riferisce si inserisce nella linea giurisprudenziale indicata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013 (ne ho parlato qua: http://www.studiolegaledauria.net/2013/11/19/affitti-in-nero-il-contratto-orale-è-sempre-nullo-anche-se-registrato-in-virtù-del-d-l-23-2011-e-anche-se-si-sia-ottenuto-un-contratto-di-locazione-4-4-con/ ) e dal punto di vista giuridico appare sostanzialmente condivisibile, anche se mi rendo conto che la cosa non Le farà piacere; il problema è che i contratti di locazione vanno stipulati per iscritto, a pena di nullità; se non c'è un foglio di carta firmato da entrambe le parti non c'è nemmeno il contratto di locazione. Purtroppo l'Agenzia delle Entrate ha provveduto a registrare contratti "orali" che erano giuridicamente nulli, ma l'avvenuta registrazione non vale a sanare il vizio di origine, per cui il Tribunale è giunto ad emanare la sentenza che Lei ben conosce. Ciò non significa che un eventuale appello non sia astrattamente possibile (tenga presente che non contano solo le ragioni di merito; la sentenza va analizzata al microscopio per evidenziare qualsiasi motivo di eventuale appello, anche di natura procedurale e formale); potrebbe al limite tentare di negoziare con il proprietario, rinunciando all'appello in cambio di qualche concessione. Tenga presente, però, che in caso di rigetto dell'appello si troverebbe a pagare le spese legali del doppio grado di causa.
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 12:10)
@antonio s #134
Il contratto può essere registrato anche dal conduttore, quindi potrà pensarci direttamente Lei.
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 12:14)
@MARIA @135
Per darLe una risposta fondata avrei bisogno di esaminare la documentazione riguardante i fatti giudiziari di cui mi riferisce. Lo studio resta a Sua disposizione, anche tramite i Local Partners in tutta Italia. Se vuole mi contatti attraverso il form presente al seguente indirizzo:
http://www.studiolegaledauria.net/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi/
studiolegaledauria (giovedì, 25 giugno 2015 12:19)
@Melissa #136
Dal momento che esiste un contratto scritto e registrato (sia pure di comodato) dovrebbe essere possibile dimostrare che si tratta di locazione e non di comodato.
La questione comunque è complessa e delicata; Le consiglio di rivolgersi al Suo Avvocato di fiducia. Qualora non abbia già un Avvocato di fiducia Le ricordo che lo Studio offre assistenza legale in tutta Italia per cui - se vuole - sarà possibile fissare un appuntamento col Collega che segue la zona dove Lei abita.
Massimiliano-livorno (martedì, 21 luglio 2015 06:37)
Buongiorno, le sottopongo il mio caso gentilissimo Avv. D'auria, abbiamo concesso il locazione un appartamento a due persone il marito ha detto di essere lavoratore con busta paga, ha detto domani ti mando documentazione, ma non è arrivato niente, loro hanno pagato caparra e mese corrente... posso restituire il tutto è mandarli via? Il contratto non è ne scritto ne firmato, doveva fare volture, ma non ha fatto nulla. ed io sono un pò in ansia.. grazie per la risposta che vorrà darmi.
Massimiliano
studiolegaledauria (martedì, 22 settembre 2015 08:18)
@Massimiliano-Livorno #141
Non essendoci nulla di scritto non esiste alcun contratto di locazione; le consiglio perciò di tentare tranquillamente la soluzione bonaria che mi ha prospettato. Qualora però gli occupanti non dovessero lasciare l'immobile non Le resterà che dare corso all'azione legale.
Beatrice (giovedì, 22 ottobre 2015 16:13)
Gentile Avvocato,
avrei una domanda da sottoporle, nell'eventualità in cui si venga a conoscenza di un affitto a nero , ma non si viva più lì vale comunque la denuncia? Nello specifico, anni dopo per questioni di Tarsu etc.. andai all'Agenzia delle entrate per chiedere la data di risoluzione del contratto di locazione, con mia sorpresa scoprii che il mio contratto di locazione era stato registrato solo per un anno. Nel corso degli anni pero avevamo diviso le spese di registrazione del contratto che di anno in anno il proprietario dell'immobile fingeva di registrare. Ora se non risultavo mai stata legata contrattualmente (tranne che per un anno) a quell'immobile, sono tenuta a pagare le varie Tarsu e altre tasse passate che si riferiscono a quegli anni? E soprattutto come posso denunciare il mio ex locatore?
Grazie per la sua attenzione.
Beatrice
Antonio (giovedì, 22 ottobre 2015 17:00)
Gentile avvocato, avrei da sottoporle una questione. Qualche hanno fa ho dato affitto un mio immobile per uso professionale ad un inquilino il quale ha sempre rimandato la registrazione del contratto. Pensi che nel giro di un anno ho avuto serie difficoltà nel rintracciarlo. Purtroppo sorte ha voluto che questa persona è deceduta lasciando l'appartamento arredato e con un anno di fitto arretrato. Dopo un po ho contattato i familiari, moglie e figli, per svuotare l'appartamento e successivamente per avere i canoni di fitto non pagati. Pur avendo constatato la reale occupazione dell'immobile da parte del loro congiunto, in quanto sono andati a svuotare l'appartamento e soprattutto erano a conoscenza che occupava l'immobile, si rifiutano di voler pagare. Come posso agire? La ringrazio.
Tiziana (giovedì, 29 ottobre 2015 20:16)
Salve vorrei porle il mio problema d'affitto.Ha un anno e quattro mesi che sono in affitto in una mansarda,entrambi le parti abbiamo firmato un contratto ma non è stato registrato (mi è stato detto che al momento non potevano).
Dapprima non volevano che portassi la residenza ho fatto presente che senza non avrei preso l'immobile.
Purtroppo come capita a tanti ho perso il lavoro e da circa cinque mesi non mi è possibile pagare l'affitto.
Mi è stato comunicato che a breve riceverò una raccomandata dell'avvocato.
Come posso proteggermi dato che l'immobile non è nemmeno catastato?
Grazie in anticipo
studiolegaledauria (martedì, 10 novembre 2015 16:34)
@Beatrice #143
Il Suo contratto, da quel che mi riferisce, dovrebbe essere perfettamente valido in quanto è stato registrato all'epoca della stipula; esiste solo una morosità nel pagamento della tassa di registrazione, che spetta al proprietario visto che Lei ha regolarmente provveduto all'esborso della propria metà (l'A.G.E. comunque potrà chiedere anche a Lei il pagamento, salvo il Suo diritto di farselo restituire dal proprietario).
@Antonio #144
In che senso l'inquilino non ha registrato il contratto? Avrebbe potuto/dovuto farlo benissimo Lei. Comunque gli eredi sono tenuti a pagare i debiti del defunto, se è necessario anche tramite un'azione legale.
@Tiziana #145
Immagino che lei si renderà conto di non poter restare nell'immobile se non paga: a quale titolo il proprietario dovrebbe consentirlo? Anche se vi fosse nullità del contratto di locazione Lei sarà sempre tenuta a pagare una indennità di occupazione, oltre alle spese legali in caso di contenzioso. Il consiglio che posso darLe è di trovare un accordo con il proprietario.
Lucy (venerdì, 27 novembre 2015 19:15)
Buonasera gentilissimo avvocato. Mi ritrovo in una situazione complicata in quanto ho subentrato ad un attività commerciale in un centro commerciale e non sono riuscita a stipulare un contratto d'affitto con il proprietario e ora vuole che lascio il locale perché non ho pagato affitto entro fine anno. Però ho fatto causa perché non mi ha lasciato stipulare un contratto di affitto siccome ho comprato l'attività e perderei l'avviamento del locale.
Sono tutelata in qualche modo? O loro posso o
karim (martedì, 01 dicembre 2015 20:22)
salve, voglio un aiuto. ho affittato un monolocale condiveso tra mi e proprietario dopo due mese della rechiesta del contratto oggi mi fa domani vai via, ho chiesto di darmi una periodo per cercare qualcosa ma lui dice di no . perche tutto questo perche ho scoperto che pure lui in affitto e non ha ne manca lui un contratto. sto chiedando come posso comportarmi e cosa devo fare in questo caso. e grazie
Flo#147 (sabato, 05 dicembre 2015 03:15)
Salve avvocato. Le volevo spiegare la mia situazione.. Mio suocero nel 2003 prese in affitto l'appartamento con contratto registrato e tutto in regola.. Nel 2010 il proprietario morì di vecchiaia. Perciò ne viene in possesso il figlio. Allo scadere del contratto cioè nel 2011. Il figlio nn volle registrare il contratto.. Quindi mio suocero pagava l'appartamento senza contratto.. Oltretutto ha alzato la somma della cifra stabilita del vecchio contratto e questo veniva pagato tramite conto bancario. Ma senza nuovo contratto tutto in nero E l'appartamento non è manco a norma impianto elettrico da rifare impianto idraulico e in più poggiolo pericolante.. E il proprietario non vuole ne fare tutte ste spese e ne fare un nuovo contratto... Cosi mio suocero smisi di pagare l'affitto. Ha smesso di pagarlo dal 2013 2015. Perché era stufo di pagare in nero l'affitto.. e per di più il doppio di quello che c'era scritto su contratto. sei mesi fa venne una lettera dell'avvocato del proprietario dicendo che vuole 3 anni di arretrati d'affitto.. Mio suocero nn le diede niente affinché nn fa mettere apposto l'appartamento e registrare contratto... Il proprietario non ci sta quindi tra un mese si deve presentare dal giudice per lo sfratto esecutivo... Secondo lei cosa può succedere... Grazie in anticipo salve avvocato
maik (sabato, 05 dicembre 2015 22:40)
Sono un proprietario di un immobile dato in comodato per vari motivi ora sono in causa da quattro anni col comodante ,in più ora sono ha conoscenza che da due anni vive all'estero con la moglie ,abbandonando la casa ,vorrei sapere prima che la causa si conclude posso fare qualcosa per riprendermi casa ? faccio presente che ho in mano il risultato dell'accertamento dei vigili urbani che attestano l'abbandono della casa , mentre io pago l'affitto ,posso cambiare la serratura? oppure.........
la ringrazio per una sua gentile risposta spero quanto prima saluti
maik48
Lucy (mercoledì, 09 dicembre 2015 13:03)
Buongiorno Gentilissimo Avvocato,
Mi ritrovo in una situazione abbastanza complicata in quanto sono subentrata ad una attività in un centro commerciale ma non ho stipulato contratto di affitto con questi. Ho pagato i canoni per qualche periodo ma dopo che mi hanno proposto un contratto di un anno non ho più pagato nessun canone. Ora mi vogliono cacciare via e che lascio il locale libero però io non ho nessun contratto. In caso io esco dal locale posso chiedere un risarcimento per la perdita dell'attività in corso? ovviamente compensando anche il debito che ho nei confronti di questi.
Mi sa indicare se ci sono delle leggi che tutela il conduttore in questi casi?
La ringrazio
Lucy
mary (martedì, 02 febbraio 2016 16:43)
salve avvocatovorrei chiederle un informazione siccome ho preso in affitto un appartamento con contratto transitorio di 9 mesi che non è mai stato registrato ...siccome da 3 mesi chiedo al proprietario di poter prendere la residenza in questo appartamento altrimenti non ho diritto alla sanità , ma lui mi dice che non la posso prendere ...quindi visto che lui non mi fa prendere la residenza io non ho pagato il canone di affitto questi 3 mesi e intanto ho cercato un altra casa dove posso richedere la residenza ...quindi chiedo al momento che io vado via da questo appartamento cosa rischio ?? visto che il contratto e' scritto ..firmato ma mai registrato ?? grazie
Mauro (mercoledì, 17 febbraio 2016 05:14)
Sono proprietario di un appartamento che ho dato in affitto un appartamento del quale vorrei tornare in possesso ma non ostante il contratto è scaduto nell'aprile 2010 e aver mandato nei termini disdetta l'inquilina non lascia l'appartamento.Ho provveduto tramite il mio avvocato a inviare lettera per finita locazione e conseguentemente di sfratto, ma non si muove manda tutti i mesi sul mio conto corrente l'importo dell'affitto e non lascia la casa. Nel 2005 a seguito della mia richiesta di lasciare l'appartamento per mia necessità ha intentato una causa per presunti importi pagati in più sul canone, è stata condannata a rifondere le spese legali e processuali. Ha fatto ricorso in appello e è stata condannata nuovamente al pagamento delle spese legali per 5000 euro. Il mio legale non gli invia i decreti ingiuntivi poiché non risulta capiente ne proprietaria di beni... sono abbastanza disorientato . Mi sta venendo un fortissimo dubbio sul comportamento del mio legale che ormai segue questa vicenda da 11 anni. Cosa mi suggerisce
Luigi (mercoledì, 17 febbraio 2016 13:37)
Buongiorno Avvocato D'auria, mio padre 83enne (per il quale è in atto ricorso per Amministratore di Sostegno) è proprietario di fondo commerciale dato in affitto (con contratto scritto ma NON registrato) a soggetto moroso da circa 24 mesi. Mio padre, sconsideratamente, non ha intimato lo sfratto dopo le due mensilità non pagate (non sapendo che avrebbe avuto vantaggio nel farlo anche non avendo registrato il contratto) e mi trovo a chiederLe se e come potremo chiedere al conduttore il pagamento della totalità dei canoni non corrisposti. Le chiedo inoltre se le condizioni di "incapacità" di mio padre potranno avere un peso e tradursi in oggetto di denuncia nei confronti del conduttore moroso.
Grazie
Luigi
Mauro (lunedì, 22 febbraio 2016 13:44)
Buongiorno avvocato. Il proprietario di un immobile può registrare un contratto dopo un anno all'insaputa dell'inquilino. Grazie
Claudio (giovedì, 10 marzo 2016 08:40)
Salve vorrei porre il mio problema 2 anni fa ho dato in affitto un bilocale fatiscente dopo 6mesi l inquilino lascia l'appartamento ma non la residenza con chiusura di contratto adesso io ho finito i lavori e lui mi chiede di riaffittarglielo e una brava persona posso fargli un nuovo contratto sempre registrato
MASSIMILIANO (venerdì, 18 marzo 2016 11:43)
buongiorno, un contratto di comodato d'uso gratuito relativo ad un immobile registrato tardivamente quando produce i suoi effetti? ex nunc o ex tunc?grazie
ivan timo (mercoledì, 30 marzo 2016 10:00)
Buongiorno avvocato
vorrei sapere di cosa si potrebbe parlare o chiedere in questo sito, io vorrei fogli alcune domande al riguardo su alcune delucidazioni riguardo il locatore, gli affitti e chi paga in nero l'affitto, se è possibile denunciare il proprietario in modo anonimo e quant'altro, io gli lascio la mia mail
grazie
michelle (domenica, 03 aprile 2016 15:01)
Salve...io abito da 10 anni senza conteatto (sono tt'ora qua)...ora ho fatto denuncia alla finanza e mi recherà all'agenzia delle entrate per registrarmi il contratto....e avere un affitto minore.....cosa andiamo incontro sia io che il proprietario? Può buttarmi fuori di casa?
Matteo (martedì, 19 aprile 2016 09:07)
Salve avvocato. Ho pagato affitto in nero (contratto verbale) per il periodo di un anno (posso dimostrarlo con bollette ENEl e bonifici fatti al locatore) dopo di che il Locatore mi ha fatto un regolare contratto di affitto registrato alle agenzie delle entrate.
Posso ora denunciare il mio locatore all'agenzia delle entrate per il contratto in nero nel quale pagavo un canone uguale a quello attuale con contratto registrato?Grazie per la risposta Matteo
Sergio (martedì, 19 aprile 2016 21:59)
Salve avvocato. Le pongo un problema che ha una mia amica. Dal 1998 ha pagato un affitto tramite bonifico al proprietario, ma senza nessun contratto. Il contratto è stato fatto nel 2011. Ora la mia amica è in difficoltà economica e ha chiesto di pagare i 4 mesi di arretrati in piccole rate. Il proprietario per tutta risposta vuole sfrattarla. Può la conduttrice avvalersi di tutti gli anni pagati, documentati, ma senza contratto ? Il proprietario può cacciarla senza passare per evasore fiscale ? Grazie !
Mauro (martedì, 24 maggio 2016 10:47)
Gentile avvocato, avrei da sottoporle una questione. un mese fa ho dato in affitto un immobile di mia proprietà ad un ragazzo, dicendomi che gli serviva per tre mesi, con l'intenzione di stipulare un contratto di locazione transitorio.
Dopo meno di un mese, recandomi dall'inquilino per farmi firmare il contratto, trovo un rifiuto da parte sua nel firmare dicendomi che ha stipulato un contratto di locazione verbale co l'Agenzia dell'Entrate, quindi può restare 4 anni....Assurdo...come posso venirne fuori..La ringrazio anticipatamente.
roberto (sabato, 02 luglio 2016 20:50)
Mi dispiace per tutti questi inquilini con contratto a nero io invece ho fatto il contratto regolare registrato l'inquilino ha smesso di pagare dopo 3 mesi ( 450 eu/mese) per gentile concessione dell'ufficiale giudiziario è rimasto lì altri tre anni senza pagare una eu naturalmente la AGE e venuta da me per chiedermi la registrazione del contratto per gli anni in cui era rimasto li quindi come vede i furbi non sono tutti da una parte ce ne sono tantissimi di la che poi si fanno un contratto a nero e poi corrono all'AGE per fregare
Ilaria (domenica, 14 agosto 2016 13:29)
Buongiorno Avvocato, una domanda: nel caso in cui il proprietario di casa che ha fatto un comodato d'uso (che in realtà non era perchè percepiva un canone mensile e che ha falsificato in seguito) senza scadenza ha dichiarato davanti al giudice che lo ha fatto per non pagare le tasse in quel caso l'inquilino può richiedere la restituzione di tutte le somme date (ovviamente ci sono le prove dei pagamenti) e i relativi danni causati all'inquilino?
Francesca (lunedì, 24 ottobre 2016 18:39)
Salve io è un anno che pago L affitto in nero con la promessa che il proprietario non ha mai mantenuto che mi faceva il contratto .. è un anno che pago le bollette del 30% in più perché è seconda casa e nn ho chiesto niente.. li ha sempre presi apparte ora per problemi di lavoro di mio marito siamo indietro di 1 mese e mezzo circa .. abbiamo una bimba e ora sono incinta ! Se ho capito bene può buttarmi fuori di casa ? Non posso denunciarlo ?
Marco (lunedì, 19 dicembre 2016 20:11)
Gentilissimo Avvocato, avrei da sottoporle una questione.
Sono il proprietario di un solo immobile che è interamente in affitto (io sono in affitto a mia volta in un altro Paese). L'immobile consta di 3 piani, ma la particella è unica. Il piano terra è attualmente affittato ad uso commerciale, invece il primo piano ad uso abitativo e il terzo è registrato come sottotetto, ma è in realtà affittato in nero all'inquilino che ha in affitto anche il primo piano con regolare contratto 4 + 4 (ma in comune accordo senza cauzione).
E' successo questo: ho ricevuto una proposta d'acquisto per l'immobile (solo primo piano e "sottotetto") e così ho cercato di accordarmi con l'inquilino affinché mi lasciasse casa, disposto anche ad offrire un indennizzo di 15000 euro, che lui ha rifiutato arrivando a chiederne addirittura 40000 (faccio notare che non posso più richiedere disdetta poiché il contratto si rinnova a marzo del 2017 e lui in questi 4 anni mi ha versato in totale 32000€ di canone d'affitto). Inutile dire che a sentire tale proposta i rapporti si sono completamente incrinati. Ormai l'offerta d'acquisto da parte dell'acquirente che voleva l'immobile vuoto è sfumata e l'inquilino ha iniziato a non pagare più l'affitto del "sottotetto" (che versava in nero).
C'è qualcosa che posso fare per fargli lasciare almeno il sottotetto?
studiolegaledauria (mercoledì, 01 febbraio 2017 16:18)
@Marco #166
Se l'affitto del sottotetto è in nero, per cui non esiste il contratto di locazione, sarà possibile agire per il rilascio dell'immobile.
Ciò, naturalmente in linea di massima; una risposta più precisa richiederebbe un attento approfondimento dei fatti e della documentazione esistente, che non è possibile fare qui. Le ricordo però che lo Studio opera in tutta Italia per cui, se lo ritiene opportuno, sarà possibile organizzare un incontro con il Collega più vicino alla zona dove Lei abita; così potrà spiegare meglio i dettagli della situazione.
Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere.