In caso di danni provocati a terzi da caduta di intonaco dal sotto
balcone o lamia chi risponde dei danni il singolo proprietario o il condominio in persona dell'amministratore?
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La domanda sembrerebbe semplice ed il caso molto ricorrente, eppure Lei non immagina quanto sia complicato dare una risposta decente.
Il problema è che la giurisprudenza per anni ha avuto posizioni diverse sulla questione di cui Lei mi richiede. Allo stato attuale (e salvo ulteriori - possibilissimi - ripensamenti) la Cassazione ha chiarito che:
- I balconi incassati (vale a dire quelli "a castello") vanno considerati condominiali, per cui dei danni di cui Lei mi chiede, risponde il condominio.
- I balconi aggettanti (quelli cioè che sporgono dal fabbricato) vanno considerati come prolungamento dell'appartamento a cui servono, e perciò sono di esclusiva proprietà del proprietario di tale appartamento. Ciò significa che anche il sottobalcone è di esclusiva propietà del predetto proprietario, al punto che non è nemmeno possibile installare tende da sole a servizio dell'appartamento sottostante senza la sua espressa autorizzazione.
Stando a tale ricostruzione giurisprudenziale, la risposta al suo quesito dovrebbe essere la seguente:
-1) Se l'intonaco che ha prodotto il danno si è staccato dal frontalino, ne risponde il condominio (parte comune).
-2) Se l'intonaco che ha prodotto il danno si è staccato dalla lamia (vale a dire dalla parte più interna del sottobalcone) ne risponde il proporietario del balcone (proprietà esclusiva).
Prenda tali conclusioni con le molle; a mio avviso sarebbe ragionevole sostenere che anche l'intonaco del sottobalcone assolve a funzioni di estetica e decoro architettonico del fabbricato; in tal caso i danni, se provocati da normale vetustà dell'intonaco staccatosi, sarebbero a carico del condominio.
Vedo - comunque - che Lei mi scrive da Salerno; dal momento che in tale città (come anche a Milano e Roma) ricevo i lettori del sito che ne facciano richiesta, se lo ritiene opportuno sarà possibile approfondire meglio di persona, tramite un incontro in studio.
Se vuole che Le fissi un appuntamento mi faccia sapere (basta cliccare sul banner presente qua sotto: "Clicca qui per trovare l'Avvocato più vicino"). Il primo incontro in studio con i lettori del sito è gratuito.
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fraludau (mercoledì, 15 gennaio 2014 14:57)
Sembra semplice... ma non lo è!
Paola (domenica, 22 maggio 2016 19:16)
Abito in un condominio di ringhiera.E'su due piani,volevo chiedere siccome ci sono infiltrazioni dal ballatoio soprastante e il mio appartamento (sul soffitto)si è riempito di muffa....chi paga i danni?Grazie
Castiglione Salvatore (sabato, 30 luglio 2016 13:04)
Abito al 2 piano di un condominio. Al proprietario del 3 piano gli si è staccato l'intonaco del sotto balcone, cadendo in quello mio , senza provocarmi danni.Adesso l'amministratore deve ripristinare quel singolo balcone e mi riferisce che il frontalino è a carico del condominio , il calpestio del titolare dell'appartamento del terzo piano , è il sotto balcone è a carico mio. mi scusi la mia ignoranza ma se il balcone del terzo piano e un'integrazione dell'appartamento e non è mio , perchè tocca a me pagare il sotto balcone ?......, potrebbe aiutarmi a capire a chi toccano le spese del sotto balcone del proprietario del 3 piano. Mi scusi del disturbo in attesa di un vostro riscontro porgo cordiali saluti.
studiolegaledauria.net (lunedì, 08 agosto 2016 10:07)
@Paola #2
Prima di tutto bisognerà capire da cosa dipendono le infiltrazioni con una indagine tecnica; individuata la causa sarà possibile risalire al responsabile (probabilmente il condominio) che sarà tenuto pertanto a pagare.
@Castiglione Salvatore #3
In seguito alla più recente giurisprudenza ribadisco quanto già scritto nell'articolo: le spese del sottobalcone spettano al proprietario del balcone medesimo (in pratica egli è proprietario sia della parte soprastante, pavimentata, che di quella sottostante, intonacata), a meno che non si tratti di un balcone a castello. Ciò a maggior ragione qualora le cause del crollo siano da ricondursi ad infiltrazioni provenienti dal piano di calpestio del balcone medesimo e - perciò - a mancata manutenzione dello stesso, riconducibile a responsabilità del proprietario soprastante.
Resto pertanto a disposizione Sua e di tutti gli altri lettori. A tal proposito ricordo ai lettori che lo Studio Legale è attivo su tutto il territorio nazionale per cui - volendo - sarà possibile fissare un appuntamento col Partner Locale di zona per approfondire la questione.
Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site
Gabriella (domenica, 28 agosto 2016 18:41)
Buonasera. Venerdì scorso ero seduta su un gradino sito in corrispondenza di un balcone. All'improvviso è crollato parte dell'intonaco del sottobalcone, colpendomi su gambe e piedi e provocandomi alcune lesioni. Data la fatiscenza del palazzo, che presenta un'ulteriore grondaia in corrispondenza del tetto, dalla quale l'intonaco è quasi completamente staccato, vorrei parlare con il proprietario dell'immobile ed accordarmi con lui per un risarcimento o, in caso di mancato accordo, sporgere denuncia. La mia domanda è la seguente: in caso di denuncia devo rivolgermi ad un avvocato, o posso semplicemente esporre la cosa alle forze dell'ordine? La cosa mi comporterebbe delle spese legali? E che genere di risarcimento danni potrei avere (orientativamente)? Quella sera sono andata in ospedale ed il medico di turno mi ha dato quattro giorni di prognosi. Le lesioni sono solo superficiali, seppur molto fastidiose, dato che ho il piede fasciato e faccio fatica a camminare.
Vi ringrazio per la disponibilità.
studiolegaledauria (sabato, 18 febbraio 2017 16:36)
Avviso ai lettori.
Su questa e altre pagine ricevo centinaia di richieste di pareri, a cui - data la mole - è praticamente impossibile rispondere con completezza e rapidità. Chiedo perciò scusa se solo ad alcuni verrà data pubblica risposta.
Ricordo però a tutti che lo Studio opera sull'intero territorio nazionale per cui, qualora lo riteniate opportuno, sarà possibile organizzare un incontro (gratuito) con il Collega più vicino alla zona dove abitate, cliccando sull'apposito banner che troverete in questa pagina, all'inizio della discussione ("Clicca qui per trovare l'avvocato più vicino").
Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site
studiolegaledauria.net (giovedì, 16 marzo 2017 12:18)
Personalmente ritengo che l'interpretazione giuridica più corretta sia quella che considera la parte esterna dei parapetti come proprietà comune, ma sul punto c'è giurisprudenza contrastante. Sui balconi, purtroppo, nel corso degli anni si sono succedute le decisioni giurisprudenziali più diverse e la legge di riforma sul condominio non ha fatto nulla per risolvere questo problema, per cui sostanzialmente regna sovrana l'incertezza, e si arriva al punto che un proprietario dell'ultimo piano sia tenuto da solo a montare una impalcatura per la manutenzione ove necessaria. Una follia, a mio parere, che prima o poi dovrà essere risolta.
Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site
studiolegaledauria.net (giovedì, 16 marzo 2017 12:19)
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