LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: brevi cenni e considerazioni sul DDL 4041 all'esame della Camera

ATTENZIONE

 QUESTO ARTICOLO E' IN PARTE OBSOLETO PERCHE' RIGUARDA L'APPROVAZIONE DEL PRIMO PROGETTO DI LEGGE AVVENUTA NEL 2011. POTRETE TROVARE LA TAVOLA SINOTTICA DELLA VECCHIA NORMATIVA E DEL TESTO DI LEGGE DEFINITIVO (L. 220/2012) CLICCANDO QUA

Attualmente circa la metà della popolazione italiana vive in condominio; situazione ben diversa dal 1942, anno di emanazione del Codice Civile e delle relative norme in materia di comunione e condominio negli edifici ivi contenute. La necessità di una riforma organica della materia a livello legislativo appare palese da svariati lustri, ma fino ad oggi il Legislatore, pur avendo dato inizio a diversi disegni di ammodernamento delle disposizioni normative, non è mai riuscito a concludere l'iter di formazione, arenandosi in mere ed incompiute proposte progettuali e lasciando ad una Giurisprudenza di merito e di legittimità, spesso contraddittoria e anche “creativa”, il ruolo di necessario supplente.

Qualcosa però sembra essere cambiato recentemente.

Il Senato, infatti, è riuscito ad approvare un testo di riforma organica il 26 gennaio 2011 trasmettendolo successivamente alla Camera, ove è attualmente esaminato (DDL 4041). Pur con le dovute cautele - indispensabili specie nel non facile periodo attualmente attraversato dal nostro Paese, che potrebbe portare ad una chiusura anticipata della sedicesima legislatura - la riforma, secondo le previsioni dei proponenti, potrebbe essere approvata in via definitiva per l'estate del 2012. Non sarà pertanto inutile cominciare ad esaminare il testo della (probabile) futura normativa. Anche perchè - caso singolare, a dire il vero, che coinvolge direttamente il Foro salernitano - la giurisprudenza di merito ha cominciato ad applicare le disposizioni del testo di riforma prima ancora che le stesse siano state tradotte in articoli di legge; il riferimento è al decreto del 3 maggio 2011, I Sez., di cui si dirà appresso.

Cosa cambierà, dunque?
Prima di tutto va rilevato che i proponenti hanno deciso di muoversi all'interno dell'area codicistica, operando perciò sugli articoli del codice civile già esistente con modificazioni e inserimenti; scelta tutto sommato condivisibile, che si pone nel solco di una necessaria unitarietà organica del diritto civile, che - almeno a livello degli istituti di maggior importanza - pare giusto trovi una esplicazione anche materiale all'interno di un testo normativo unico e fondamentale, quale appunto è il codice civile. Tale impostazione verrà seguita anche in questa sede; naturalmente si avrà presente che i limiti di spazio del presente articolo non consentono una approfondita disamina del testo di riforma, per cui ci si dovrà forzatamente limitare ad una veloce scorsa.

La prima modifica prevista dal DDL in esame riguarda l'art. 1117. L'elenco delle parti comuni viene ampliato, facendovi rientrare espressamente le aree destinate a parcheggio ed i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo; viene inoltre introdotta una importante novità laddove, sempre con riferimento alle parti comuni dell'edificio, viene fatta salva la contraria disposizione del titolo che però a pena di nullità - e qui sta la nuova previsione - deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso, anche se aventi diritto a godimento periodico.

Vengono introdotti ex novo gli articoli 1117 bis - ter e quater.
L'Art. 1117-bis contiene la previsione del condominio orizzontale e del supercondominio. Viene previsto che la normativa codicistica in materia di distanze non si applichi ai condominii, tranne che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell'amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano; disposizione alquanto vaga, a dire il vero, su cui, qualora il testo definitivo venisse così licenziato, pare facile prevedere che la giurisprudenza avrà modo di sbizzarrirsi.
Il medesimo art. 117-bis contiene una importante novità laddove stabilisce che il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato degli altri condomini ai sensi dell'art. 1144. La cessazione della tolleranza potrà essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all'Amministratore o, in mancanza di Amministratore, a tutti i condomini. La portata di tale disposizione  è ben evidente in tema di usucapione del bene comune; infatti la presunzione legale di tolleranza nel godimento individuale della parte comune rende praticamente non usucapibili i beni comuni da parte del singolo condomino, anche qualora egli abbia posto in essere atti tali da rendere evidente il possesso esclusivo dei beni in oggetto, in quanto la presunzione legale può essere vinta unicamente dalla procedura di comunicazione scritta all'uopo prevista.

L'art. 1117-ter è dedicato alle sostituzioni ed alle modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni. Ad onor del vero non appare chiarissimo il significato di “sostituzione delle parti comuni”; in ragione anche della complessa procedura prevista, che analizzeremo tra poco, pare potersi escludere che ci si riferisca alla semplice manutenzione straordinaria che comporti sostituzione o ricostruzione degli impianti comuni.
Comunque sia, la procedura approntata prevede l'affissione dell'avviso di convocazione per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata  o equipollente telematico in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione dell'oggetto della deliberazione, l'individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. La deliberazione va redatta con atto pubblico (è perciò necessaria la presenza di un Notaio), a pena di nullità, e non deve determinare danno ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di proprietà. E' necessaria, per l'approvazione, la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell'edificio.

L'art. 1117-quater introduce un notevole rafforzamento nella tutela delle destinazioni d'uso contro le attività contrarie poste in essere dai condomini, e ciò sia con riguardo alla destinazione d'uso delle parti comuni sia con riguardo alla destinazione d'uso di quelle di proprietà esclusiva. Degna di nota è la individuazione della legittimazione attiva che spetta - ovviamente - al condomino ma anche - e questo invece rappresenta una novità, non isolata, nel testo di riforma -  al semplice conduttore. La richiesta di tutela va avanzata prima di tutto all'Aministratore, che dovrà procedere a diffida; qualora questa non sortisca effetti si potrà chiedere all'Amministratore di convocare apposita assemblea; trascorsi trenta giorni senza che l'Amministratore abbia provveduto è ammesso ricorso all'autorità giudiziaria che provvederà in via di urgenza.

L'art. 1118 viene riscritto; tra le cose da appuntare vi è il rafforzamento del vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi, che sarà ripreso anche nell'art. 63 disp. att., e la previsione della possibilità di distacco dagli impianti di condizionamento e riscaldamento ove ciò non comporti notevole squilibrio nel funzionamento; resta l'obbligo di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma.

Vengono riscritti anche gli articoli 1120 e 1122.
L'art. 1120 del testo di riforma prevede, in materia di innovazioni, un quorum deliberativo ridotto alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (a fronte dell'attuale testo che prevede la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio). Inoltre, per innovazioni di particolare interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, contenimento energetico, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati) viene previsto un quorum deliberativo più basso, pari alla maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio. Per queste ultime innovazioni sono previste particolari modalità di convocazione dell'assemblea: la richiesta può essere presentata anche da un solo condomino e deve contenere l'indicazione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. L'Amministratore deve provvedere alla convocazione entro trenta giorni.

L'art. 1122, come riscritto dal testo di riforma, prevede norme più severe con riguardo alla esecuzione di opere, sia sulle parti di proprietà esclusiva, sia su quelle di proprietà comune di cui ci si sia riservata la proprietà o l'uso individuale, sancendone la ineseguibilità qualora le stesse comportino danno o notevole diminuzione di godimento o di valore, o pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio; viene specificato espressamente che ciò vale anche qualora le medesime siano consentite dalle norme di edilizia. In ogni caso - e questa è una novità - andranno comunicate dettagliate informazioni all'Amministratore, che ne informerà l'assemblea; in mancanza, previa diffida, l'Amministratore potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria che provvederà in via di urgenza. La norma se approvata in via definitiva introdurrà una sostanziale novità in materia, laddove si consideri che allo stato attuale della legislazione vigente, in mancanza di un regolamento contrattuale che limiti in maniera precisa il diritto di proprietà del condomino, questi non è tenuto ad alcuna comunicazione preventiva, lasciando ad una fase successiva - e solo eventuale - l'accertamento circa il rispetto dei parametri previsti, e cioè la mancanza di danno alle parti comuni dell'edificio.

Vengono introdotti ex novo gli artt. 1122-bis e ter.
L'art. 1122-bis prevede una procedura del tutto inedita in materia di interventi urgenti a tutela della sicurezza dell'edificio in cui vengono attribuiti incisivi poteri all'Amministratore. Il disegno di legge, premesso che sia nelle parti comuni, sia nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, considera situazione di pericolo immanente il mancato rispetto di tale disposto. Su richiesta anche di un solo condomino o anche di un solo conduttore (e va nuovamente annotato come la legittimazione attiva sia stata allarga a soggetti diversi dal solo proprietario) l'Amministratore accede alle parti comuni o fa richiesta di accesso a quelle di proprietà esclusiva. Da sottolineare che la semplice esibizione della documentazione amministrativa attestante l'osservanza delle norme di sicurezza non è di ostacolo all'accesso; il disegno di legge insomma punta sull'effettività della mancanza di pericolo nell'edificio, da verificare nei fatti, di persona, e non sulla semplice certificazione di diritto come risultante dalla documentazione amministrativa. Ciò è tanto vero che l'accesso in questione va effettuato sempre alla presenza di un tecnico, scelto dall'Amministratore e dal richiedente in caso di ispezione della proprietà comune, oppure dal richiedente e dall'interpellato, in caso di ispezione nella proprietà esclusiva. Qualora a seguito dell'accesso risulti effettivamente una situazione di pericolo l'Amministratore convoca senza indugio l'assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al Tribunale, anche in via di urgenza.  Qualora l'interpellato non consenta l'accesso o non si raggiunga l'accordo sulla nomina di un tecnico potranno essere chiesti gli opportuni provvedimenti in via di urgenza al Tribunale, che potrà porre le spese a carico di chi abbia rifiutato l'accesso. Al fine di evitare facili “dispetti” tra condomini litigiosi o denunce palesemente aleatorie, è previsto che le spese del procedimento, qualora la denuncia si riveli infondata, saranno a carico di chi ha chiesto l'intervento all'Amministratore; inoltre se vi è stato accesso alla proprietà esclusiva è previsto, sempre a carico del denunciante, il risarcimento del danno al proprietario e il versamento in favore del medesimo di una indennità pari al 50% della quota condominiale da egli dovuta in base all'ultimo rendiconto approvato.

L'art. 1122-ter sancisce il diritto alla ricezione radiotelevisiva o l'accesso a qualsiasi altro flusso informativo con impianti individuali (si pensi - ad esempio - alle antenne paraboliche), purchè realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà individuali.

L'art. 1124 viene modificato; il testo di riforma equipara in via definitiva la disciplina di manutenzione e ricostruzione degli ascensori a quella delle scale, fino ad oggi normalmente applicata, ma solo in via analogica.

Particolarmente importanti e corposi sono gli articoli dedicati alla figura dell'Amministratore, che ne ridisegnano in parte le attribuzioni, istituendo il registro degli Amministratori di condominio presso le Camere di Commercio e introducendo altresì nuove responsabilità e nuovi compiti.
L'art. 1129 nel testo all'esame della Camera, in particolare, è molto lungo. Prevede, in primis, l'obbligo di informazione completa all'assemblea (effettuato adempimento ex art. 71 delle disp. att., dati anagrafici e professionali, codice fiscale e, se si tratta di società, anche sede legale e denominazione; sede del locale ove si trovano i registri di cui all’articolo 1130, indicazione dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne visione e ottenere, dietro rimborso della spesa, copia da lui firmata; non ultimo, ubicazione, denominazione e codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati - il che in tutta onestà potrebbe forse considerarsi eccessivo, almeno a parere dello scrivente, scontrandosi col principio di riservatezza cui ogni professionista è tenuto nei confronti dei clienti). L’Amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione, deve provvedere altresì all’aggiornamento dei dati del nuovo registro degli Amministratori di condominio, di cui all’articolo 71 delle disp. att.. Gli è fatto inoltre obbligo, dietro richiesta, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia, a pena di nullità della nomina. I massimali di polizza debbono essere adeguati almeno all'importo dell'ultimo bilancio e debbono essere aumentati in caso di lavori straordinari. Il disegno di legge, ancora, prevede che nei locali di ingresso al condominio, accessibili anche a terzi, venga affissa l'indicazione delle generalità, con recapiti e numeri telefonici dell'Amministratore e, in mancanza dell'Amministratore, di chi svolga funzioni analoghe a quelli dell'Amministratore.

Il lunghissimo nuovo art. 1129, nella formulazione di cui al DDL in esame, prevede anche l'obbligo a carico dell'Amministratore di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo su un apposito conto corrente bancario o postale, intestato al condominio. Tale disposizione recepisce una tendenza giurisprudenziale in atto, di cui vi è un recentissimo e per certi versi singolare riscontro anche nella giurisprudenza salernitana. Risale al 3 maggio 2011, infatti, l'ordinanza resa in un procedimento di volontaria giurisdizione in cui è stato revocato l'Amministratore che non aveva provveduto ad aprire un conto corrente sul quale far transitare le somme versate dai condomini per l’erogazione dei servizi comuni. Nel decreto di revoca si legge che: “secondo l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza, l'Amministratore - pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo - è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato (o, nel caso, a ciascun condominio, se ne amministri più d'uno, onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati).” Il decreto, nel corpo della motivazione, richiama condivisibili esigenze di trasparenza e tutela del diritto dei condomini a verificare la destinazione dei propri esborsi, ed avalla recente giurisprudenza di merito al riguardo (Trib. Roma, 24.08.09; Trib. S. Maria Capua V., 17.07.97; Trib. Torino, 03.05.00; Trib. Genova 16.09.93; Trib. Milano, 09.09.91); in fine, ad ulteriore supporto della motivazione, richiama espressamente anche il disegno di legge che qui si sta esaminando; scrive il Giudice: <<Il dato interpretativo sembra così scontato che pure la nuova veste data all'art. 1129 c.c., con la Riforma contenuta nel DDL 4041, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011, ed ora all'esame della Camera dei Deputati, espressamente prevede al comma 5° che "L'Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;”>>. Lo spazio concesso a questa rapida carrellata sulle future novità contenute nel disegno di legge sulla riforma del condominio non concede un ulteriore approfondimento; rapidamente andrà rilevato che la pronuncia in esame, ponendosi il lodevolissimo intento di dare tutela a situazioni di fatto che fin troppe volte, in passato, hanno condotto ad esiti infausti per gli sfortunati condomini vittima di Amministratori disonesti, appare quantomeno insolita laddove, nel riconoscere esplicitamente che manca nell'ordinamento giuridico attuale una specifica norma che ne faccia obbligo, finisce per procedere ad una sorta di applicazione anticipata di una norma al momento solo potenziale. Ci sarà tempo e spazio per parlarne in un futuro articolo.

Un'altra importante novità prevista dal futuro articolo 1129 consiste nell'obbligo da parte dell'Amministratore di agire forzosamente per la riscossione delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, a pena di imputabilità all'Amministratore medesimo dei danni che dovessero conseguire dal ritardo. Correlativamente, il nuovo disposto dell'art. 63 Disp. Att. prevede che l'Amministratore possa (o forse, a questo punto, sarebbe meglio dire “debba”) chiedere i necessari decreti ingiuntivi senza autorizzazione dell'assemblea.
 
Ancora, nell'esaminando nuovo art. 1129 la durata dell'incarico dell'Amministratore viene portata a due anni e si intende rinnovato per uguale durata; viene pertanto istituzionalizzato il rinnovo dell'incarico, anche in assenza di esplicita rielezione.

L'ultima parte dell'art. 129 contenuto nel DDL si occupa della revoca dell'Amministratore; si prevede che l'Amministratore possa essere revocato dall'autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino, qualora non renda il conto della gestione (e fin qui nessuna novità) nonchè  in caso di gravi irregolarità, tra cui espressamente, ma non esaustivamente, vengono tipizzate: 1) omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) gestione secondo modalità che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’Amministratore o di altri condomini; 5) aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) aver omesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine indicato e aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater (tutela delle destinazioni d'uso), 1122-bis (interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) e 1130, numeri 6 (registro dell'anagrafe condominiale), 7 (cura e tenuta dei registri condominiali ), 9 (affissioni ex at. 1117-ter) e 10 (omessa fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ); 8) omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art. 1129; 9) inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza ai sensi dell’articolo 1122-bis.

L'art. 1130 viene sostituito; nella nuova formulazione spicca l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali e curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (che viene istituito per l'occasione) contenente le generalità anagrafiche e fiscali dei proprietari e dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento, nonchè i dati catastali e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Viene inoltre istituito il registro di nomina e revoca dell'Amministratore, in cui annotare tutti i passaggi di consegne.

L'art. 1130-bis, formulato ex novo,  introduce stretti criteri di redazione del bilancio e autorizza la possibile nomina di un revisore dei conti. Sarà interessante osservare lo sviluppo nell'attuazione pratica di questa norma che, qualora venga definitivamente approvata, potrebbe preludere ad una sorta di amministrazione in tandem, specie nei condomini di grandi dimensioni, in cui alla classica figura dell'Amministratore, più versato sul fronte dell'attuazione giuridica delle norme condominiali, si affiancherebbe la nuova figura del revisore, votata esclusivamente al fronte ragionieristico; d'altra parte il numero di adempimenti contabili e fiscali previsti si va progressivamente ampliando nel tempo, insieme alla complessità delle norme più strettamente regolamentari e di disciplina della vita condominiale; si tenga anche presente che la nomina del revisore può essere prevista per più anni e con la medesima maggioranza prevista per la nomina dell'Amministratore. Tra le altre disposizioni dell'articolo in esame, la previsione che i documenti vanno conservati per dieci anni. Viene inoltre istituita la figura del consiglio di condominio  con funzioni consultive e di controllo.

All'art. 1133 viene aggiunto un ultimo comma il quale prevede che in caso di inerzia dell'Amministratore ciascuno dei condomini, previa diffida all’Amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese. Il successivo art. 1134 introduce la possibilità di esecuzione delle delibere da parte del singolo condomino in caso di inerzia dell'Amministratore; i profili di applicabilità della norma però sembrano sovrapporsi per molti versi a quelli dell'ultimo comma dell'art. 1133, per cui, a parere dello scrivente, sarà opportuna una più approfondita disamina del legislatore, prima dell'approvazione definitiva, al fine di evitare possibili confusioni.

Art. 1136: viene abbassato il quorum per la validità della costituzione delle assemblee; in prima convocazione viene portato a  due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza dei partecipanti al condominio (attualmente è due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio); in seconda convocazione viene abbassato il quorum per l'approvazione alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (attualmente è il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio).

Art. 1137: viene specificato che l'azione contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio va proposta con atto di citazione (superando i problemi interpretativi dell'attuale formulazione, che hanno portato all'utilizzo sia del ricorso che dell'atto di citazione); tale azione viene esplicitamente inquadrata come annullamento e può essere proposta anche dagli astenuti (oggi la norma parla solo dei dissenzienti e degli assenti) nel termine perentorio di trenta giorni dalla tenuta dell'assemblea per i presenti e dalla comunicazione per gli assenti. La proposizione della domanda non sospende l'efficacia del provvedimento, a meno che non sia disposta dal Giudice; è possibile l'istanza di sopensione ante causam con le forme degli artt. 669bis e ss (con inapplicabilità - però - dell'art. 669 octies - sesto comma), ma la proposizione non sospende ne' interrompe il termine per l'impugnativa.

Anche le disposizioni di attuazione del Codice Civile sono state oggetto dell'attenzione del disegno di legge.

L'art 63 disp. att. - come già visto - autorizza l'Amministratore ad utilizzare ricorso per d.i. senza preliminare autorizzazione dell'assemblea; conferma inoltre il vincolo di solidarietà passiva dei condomini, disponendo però la preventiva escussione dei condomini morosi, di cui l'Amministratore viene autorizzato a trasmettere i dati ai creditori. Sempre in tema di responsabilità solidale viene previsto l'obbligo solidale del vecchio proprietario fino alla trasmissione di copia autentica del titolo di trasferimento del diritto.

L'art. 66 disp. att. introduce un definitivo ed importante chiarimento giuridico, disponendo che l'omessa tardiva o incompleta convocazione costituisce motivo di annullamento e non di nullità della deliberazione, con tutte le ovvie conseguenze in materia di termini per l'impugnazione (la nullità, infatti, può sempre essere eccepita a differenza dell'annullabilità, per cui decorre l'ordinario termine di trenta giorni già visto).

L'art. 67 disp. att. disciplina il regime delle deleghe assembleari introducendo una serie di criteri oggi assenti; il DDL, infatti, prevede che la delega dovrà essere scritta; in caso di più di 20 condomini il delegato non potrà rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore; viene sancito il divieto di deleghe all'Amministratore; in caso di supercondomini all'assemblea parteciperà un solo delegato per edificio; in caso di mancata nomina di quest'ultimo potrà provvedere l'Autorità Giudiziaria. Viene inoltre radicalmente modificato il rapporto tra condominio e conduttori o usufruttuari, a cui viene attribuito il diritto di voto su materie di ordinaria amministrazione e godimento delle cose comuni; correlativamente, nelle suddette materie, viene previsto obbligo di convocazione anche nei loro confronti ed obbligo di partecipazione alle spese in solido con i proprietari.

L'art. 69 disp att. nella formulazione datane dal DDL afferma il principio generale per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all'unanimità; a tale dichiarazione di principio, però, segue un elenco di eccezioni che, di fatto, finiscono per svuotarla di contenuto pratico; viene previsto infatti che la modifica possa essere disposta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, secondo la nuova formulazione del DDL) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino; come si vede, ben pochi casi rimangono, di fatto esclusi. La formulazione  dell'articolo all'esame della Camera prosegue prevedendo che l'eventuale citazione in giudizio del condominio per questioni inerenti la revisione delle tabelle debba avvenire convenendo (il solo) amministratore. Questi dovrà dare tempestiva notizia della citazione all'assemblea dei condomini potendo, in mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento dei danni. Lo spazio non concede la possibilità di ulteriori approfondimenti, ma anche a prima vista appare del tutto evidente di quale portata sarà l'innovazione legislativa  in tema di legittimazione passiva nel procedimento di revisione delle tabelle millesimali.

L'art. 70 disp. att. aggiorna (finalmente, si potrebbe dire) la sanzione attualmente prevista per l'infrazione del regolamento condominiale, portandola da 0,052 euro (100 lire) a 100 euro. Il DDL prevede inoltre una sanzione più elevata in caso di recidiva (fino a 1.000 euro).

Grande spazio, alla fine del Disegno di legge in esame, viene riservato all'introduzione di una compiuta disciplina del registro degli amministratori di condominio e, dunque, ad una sostanziale regolamentazione della professione. La sommarietà di queste brevi note ci concede, al riguardo, solo qualche rapido appunto.
Il corposo art. 71 disp. att. comincia con l'enunciare la istituzione del registro in questione, tenuto dalle Camere di commercio, prevedendo l'obbligatorietà di iscrizione al medesimo per chi intenda svolgere le funzioni di Amministratore di Condominio. Vengono previste diverse sanzioni per l'esercizio dell'attività  in assenza di iscrizione, ovvero in presenza di un'iscrizione irregolare: sanzione amministrativa da 200 a 1.000 euro (da 2.000 a 10.000 euro se l'attività è svolta in forma societaria) ed impossibilità di ottenere l'iscrizione per i successivi 5 anni, in caso di reiterata violazione; inoltre, sempre in caso di esercizio irregolare o abusivo, si dispone esplicitamente che viene meno il diritto al compenso.
Il DDL esclude che possano iscriversi al registro coloro che abbiano subito condanna irrevocabile alla reclusione non inferiore a 2 anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica o il patrimonio; oppure alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.
E' prevista l'esclusione dalla disciplina in esame per colui che svolga le funzioni di amministratore nel proprio condominio se in totale i condomini non sono più di 20. Anche in questa ipotesi, però, il riformando art. 71 richiede che egli comunichi alla Camera di commercio i suoi dati anagrafici, quelli del condominio che amministra e l'insussistenza delle condanne penali che precludono l'esercizio dell'attività, pena l'applicazione delle sanzioni.

L'art. 31 del DDL non aggiorna o sostituisce alcun articolo del codice civile o di altre leggi (svista dell'estensore da correggere in sede di approvazione definitiva?) ma introduce una importante novità in quanto, nel caso di  procedura concorsuale, definisce come crediti prededucibili i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni. Da tale qualificazione deriva che per tali specifici crediti, in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell'attivo, il condominio avrà diritto di essere soddisfatto prima degli altri creditori.

L'art. 32 del DDL infine, modifica l'art. 23 del codice di procedura civile in tema di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio, specificando che l'articolo in questione si applica anche in questi casi (attualmente la previsione ha ad oggetto solo le liti tra condomini).

Alla fine di questa sommaria disamina del disegno di riforma, qualche accenno va fatto alle questioni rimaste in sospeso e che probabilmente potranno essere oggetto di ulteriori approfondimenti e modifiche in sede di approvazione definitiva.

In primo luogo resta sullo sfondo la questione circa l'attribuzione di una specifica capacità giuridica al condominio, oggi configurato come un ente di gestione. Al momento, con precisa consapevolezza di ciò, si è preferito lasciare le cose come stanno, ma sul punto vi è dibattito in commissione.

Altra questione da risolvere è quella della polizza prevista a carico degli Amministratori; le associazioni di categoria hanno fatto notare - non senza ragione - che tale imposizione, pur rivolta a tutela dei condomini amministrati, si risolverà necessariamente in un ulteriore aumento dei costi di amministrazione. Da qui la proposta di introdurre un fondo nazionale di tutela che graverebbe in misura largamente inferiore sulle finanze dei condominii.

L'ultima annotazione riguarda il sostanziale disinteresse del legislatore verso i piccoli condomini; il disegno di riforma pone una serie di adempimenti e pesi di carattere generale, senza operare alcuna distinzione tra un super condominio con centinaia di condomini e un condominio minimo di tre o quattro condomini; anche le facilitazioni concesse a chi amministri “in casa” un piccolo condominio di cui sia egli stesso condomino, alla fine, non si capisce bene in cosa consistano, visto che ha un obbligo di registrazione e comunicazione di dati alla Camera di Commercio sostanzialmente simile a quello dell'Amministratore professionista. Con tutta probabilità ciò si tradurrà semplicemente nella scomparsa definitiva degli amministratori “interni”, anche nei condomini piccolissimi, e in un generalizzato aumento dei costi per l'amministrazione, proporzionalmente più alto in ragione della minore dimensione dei fabbricati.

Avv. Michele D'Auria ( www.studiolegaledauria.jimdo.com )

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